Il est vrai que lorsque l'on parle du VIAGER, il y a beaucoup de personnes, des investisseurs, des acquéreurs potentiels qui se trouvent que cette transaction est malsaine et que l'on devrait pas faire de parie sur la vie des gens, et d 'autres ont peur de s'engager car cette vente repose sur le principe d'aléa. 

Selon vous, ces préjugés sont-ils réellement fondés ?

N'hésitez pas à lire  notre article  sur le sujet, et prenez le temps d'écouter l'avis d'un expert dans son domaine "  Sophie RICHARD".

Nous distinguons  2 types de VIAGER  :

• Viager libre :  Le débirentier peut en profiter à sa guise (Habiter ou louer)
• Viager occupé :  Le crédirentier conserve le DUH « Droit d'usage d'habitation » et le débirentier devient propriétaire de la pleine propriété au décès de ce dernier.

Un viager occupé peut devenir un Viager libre si le débirentier décide de libérer les lieux pour partir en maison de retraite ou s'il va vivre chez un membre de sa famille.

Nous rappelons que le VIAGER est une vente de gré à gré, c'est-à-dire une vente basée sur un accord à l'amiable entre les parties concernées (vendeur et acquéreur).

Par conséquent, la répartition des charges et des taxes entre eux ne repose sur aucune règle précise. Elle doit donc être mentionnée dans le contrat par un commun accord. A défaut, ce sont les   art. 605-606 du code civil   qui s'applique.

Comme dans toutes les transactions, la vente viagère présente certes, des avantages, mais il y a également des inconvénients. 

Veuillez relever pour les 2 types de ventes leurs avantages ainsi que leurs inconvénients :

La vente en viager occupé est l'une des transactions la plus répondue. Elle représente 85 % des ventes en VIAGER.

A l'émission de la signature du contrat de vente, le débirentier " l'acquéreur " est certes, propriétaire du bien, mais le crédirentier " le vendeur " conserve alors le droit d'usage d'habitation " DUH ".

Il est vrai qu'il y a très peu de vente de ce type, mais le plus souvent un VIAGER occupé laisse place à un VIAGER libre, suite à un départ en maison de retraite du crédirentier.

Vous l'avez compris, en VIAGER libre, le débirentier peut en disposer à sa guise.

Un bouquet (  20 % à 30 % de la valeur du bien)  peut être demandé par le débirentier lors de la signature du contrat de vente en plus de la rente. Le bouquet n'est pas obligatoire, c'est selon le bon vouloir du crédirentier

• Bail logement nu

Le locataire peut donner congé à tout moment du bail ( LR "Lettre recommandée"+ AR "Accusé de réception") avec préavis de 3 mois ou d'un mois avec justificatifs (mutation, perte d'emploi, RSA, raison médicale...) Aucun préavis n'est prévu en cas d'insalubrité des locaux.

Congé donné par le bailleur en passant par vous:

Le préavis est de 6 mois avant le terme du bail ( LR+ AR ou huissier). Compte tenu du droit à la reconduction du bail, le bailleur ne peut donner congé au locataire respectant ses obligations qu'en cas de :

• Bail logement meublé

En principe le bail est d'une durée minimum d'un an et se renouvelle automatiquement pour la même durée.

S'il s'agit d'un logement pour étudiant, le bail est d'une durée de 9 mois, et il n'y a pas de reconduction du bail. Il prend fin à son terme.

Dans ce cas, le locataire peut donner congé avec un préavis d'1 mois ( de préférence ( LR+ AR) congé à tout moment.

Le bailleur peut donner congé également, mais avec un préavis de 3 mois avant le terme du bail ( de préférence LR+ AR)

Pour se faire, il devra justifier des motifs suivants:

• Pour en faire sa résidence principale, ou repris par un membre de la famille
• Pour motif légitime et sérieux ( défaut de paiement du loyer, bruit, dégradations ou travaux à effectuer).

Si ce logement meublé est destiné à la location saisonnière ou résidence secondaire, la durée du bail n'est pas règlementée par la loi et peut varier de quelques jours en location saisonnière à quelques années en résidence secondaire.

Dans ce cas de figure, c'est dans le bail que seront insérées les conditions du congé de la part du locataire et du bailleur et la forme du préavis. Il peut être indiqué que chaque partie peut donner congé à tout moment du bail ( le préavis en règle général est d'1 mois).

De plus, le bailleur n'a pas à justifier son congé.

Il sert à la location d'un bien immobilier pour l'exercice d'une activité professionnelle qui n'est pas artisanale, commerciale, industrielle ou agricole. Le plus souvent le bail professionnel concerne les professions libérales.

Il est applicable pour la location d'un local utilisé pour une activité exclusivement professionnelle, dans lequel le locataire ne pourra résider mais seulement exercer son activité professionnelle.

Pour les activités qui n'entrent pas dans le cadre du bail professionnel, d'autres documents seront plus adaptés :

• Le bail commercial 3-6-9 pour les activités commerciales classiques

Il concerne principalement les professions libérales (ex : médecins, avocats, huissiers, architectes, comptables, etc.) et ne s'applique que pour la location d'un local utilisé pour une activité professionnelle qui ne soit ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.

Le bail professionnel est conclu pour une durée d'au moins 6 ans. Il est renouvelé tacitement, sauf si l'une des parties décide de ne pas procéder au renouvellement en respectant un préavis de 6 mois. Le locataire est également libre d'y mettre fin à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois.

Pour ce type de bail ( 6 ans), il peut être résilié:

• Par le locataire : à tout moment avec un préavis de 6 mois ( LR+ AR ou huissier)
• Par le bailleur : avec un préavis de 6 mois avant l'expiration du bail ( LR + AR ou huissier)

Si le bail concerne une association :

• Par le locataire : à tout moment avec un préavis de 3 mois
• Par le bailleur : en fin de bail ou d'une période de tacite reconduction, et en ayant donné congé 3 mois avant.

Dans les 2 cas la résiliation se fait par LR ( Lettre recommandée) + AR ( Accusé de réception) ou huissier

Pour rappeler le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et en bon état d'usage. Cela sous-entend, que le bailleur doit réaliser régulièrement des travaux pour garantir le confort du locataire et veiller à ce que son logement respecte les normes de sécurité. Avant l'état des lieux d'entrée, vous devez impérativement vérifier que le logement soit prêt à accueillir des futurs locataires.  Il faut s'assurer que  :

N'hésitez pas à consulter la fiche conseils en immobilier : Le remboursement du dépôt de garantie

Ce dispositif a été mis en place pour éviter les abus en termes de revalorisation du prix de loyers entre 2 états des lieux. Cet encadrement concerne les logements vides ou meublés qui sont situés en zone tendue. 

Néanmoins, le bailleur à toujours la possibilité de réévaluer un loyer en cours de location, si ce dernier avait été sous-évalué lors de l'entrée du locataire. 

Toutefois, il convient de respecter certaines conditions en application du décret annuel d'encadrement des loyers. Il peut également envisager une augmentation du loyer en cours de bail, s'il a fait réaliser d'énormes travaux d'amélioration au sein du logement. 

Si vous souhaitez en savoir plus sur la révision des loyers, n'hésitez pas à consulter le cours en ligne directement sur notre plateforme d'apprentissage

Dans les zones tendues, à partir des données obtenues par les observatoires, le préfet devra, en fonction des régions, par le biais d'un arrêté préfectoral, fixer 3 indicateurs de loyer pour chaque catégorie de logement, et par quartier :

Depuis le 1 ^er Août 2015, toujours dans la continuité de la loi ALUR, le bailleur doit faire figurer au bail ces éléments :