Nous vivons dans une société où l’on ne peut pas s’empêcher d’avoir des préjugés sur tout, mais saviez-vous que les préjugés peuvent présenter un danger pour l’individu et pour la société.

Pour rappel les préjugés d’après la définition du petit Larousse sont des jugements sur quelqu'un, quelque chose, qui est formé à l'avance selon certains critères personnels orientant « soit en bien ou en mal » les dispositions d'esprit à l'égard de cette personne, ou de cette chose.

Concernant LE VIAGER, beaucoup de personnes pensent systématiquement à l’affaire de Jeanne CALMENT, la doyenne de l'humanité qui a vécu jusqu'à l'âge de 122 ans, alors que l'acquéreur qui avait acheté son bien en VIAGER est décédé bien avant elle.   

Pour ceux qui ne connaissent pas en quoi consiste une vente en VIAGER, vous trouverez toutes les réponses dans le volet n°6 de notre magazine.

L' affaire Jeanne CALMENT

Pour revenir sur l'affaire de Jeanne CALMENT, c'est en 1965 que le notaire André-François Raffray, âgé de 47 ans décida d'acheter en VIAGER la maison de Jeanne CALMENT qui avait 90 ans à l’époque. Hélas ! Ce notaire n’a pas eu le temps de devenir détenteur de la pleine propriété, puisqu'il décéda avant elle, en 1995, soit 30 ans après.

A la suite de ce décès, les héritiers ont pris le relais en versant la rente à Jeanne CALMENT jusqu’à sa mort en 1997, soit 2 ans après.

Il est vrai qu'à la lecture de ces faits, on peut trouver cela un peu injuste vis-à-vis du notaire, mais saviez-vous que Jeanne CALMENT a libéré les lieux en 1985 pour se rendre dans une maison de retraite.

" Après le gel des canalisations de son appartement lors de l'hiver 1985, elle s'installe dans la maison de retraite du Lac, à Arles, après avoir vécu seule jusqu'à cent dix ans¹." Source : Wikipédia.

Sur toutes les ventes en VIAGER qui ont été réalisées jusqu’à ce jour, combien de cas similaire avons-nous entendu parler ?  
Alors pourquoi en faire une généralité ?

L'avis de Sophie RICHARD sur le sujet

Selon Sophie RICHARD, fondatrice du réseau Viagimmo, «le viager apporte une réponse apaisée aux problématiques économiques et sociétales que nous traversons ». 

Le VIAGER est-ce une transaction malsaine ?

D’autres personnes pensent que c’est malsain de parier sur la vie de quelqu’un. Mais, s’il n’était pas question d’effectuer un pari, mais de voir plutôt le côté positif de cette transaction, à la fois pour le crédirentier « le vendeur », et le débirentier « l'acquéreur ».

En effet le crédirentier va volontairement faire le choix de proposer à la vente, son bien en VIAGER pour percevoir une rente supplémentaire qui viendrait soulager ses dépenses, tout en sachant que ce bien ne fera plus partie de la succession. D’ailleurs, cela peut s’avérer très intéressant pour ceux qui n’ont pas d’héritiers.

Le débirentier, en acceptant cette proposition, rend un immense service au crédirentier, même s’il garde à l’esprit qu’il deviendra propriétaire de la pleine propriété uniquement au décès de ce dernier. Dans certains cas, il peut même l’occuper avant, s’il s’agit d’un VIAGER libre. 

Vu sur cet angle, ne pouvons-nous pas finalement dire que ce type de transaction est la résultante d’un acte bienveillant envers nos seniors ?

Pour reprendre les mots de Sophie RICHARD : « Les idées reçues ont la peau dure. Donc non, le viager n’est pas un outil pour déshériter ses enfants tout comme ce n’est pas un pari sur la mort. »

Les avantages et les inconvénients du VIAGER

Nous rappelons que le VIAGER est une vente de gré à gré, c'est-à-dire une vente basée sur un accord à l'amiable entre les parties concernées (vendeur et acquéreur).

Par conséquent, la répartition des charges et des taxes entre eux ne repose sur aucune règle précise. Elle doit donc être mentionnée dans le contrat par un commun accord. A défaut, ce sont les art. 605-606 du code civil qui s'appliquent.

Ce qui est certain, c'est que le VIAGER présente des avantages fiscaux pour le crédirentier. En effet, la totalité de la rente n'est pas soumise à l'impôt, et la part imposable dépend de l'âge du vendeur.

Pour connaître le taux d'imposition appliqué sur la rente viagère, en fonction de l'âge du vendeur, nous vous invitons à vous rendre sur le site du Bulletin officiel des finances publiques.

LE VIAGER (occupé ou libre) présente bien entendu d'autres avantages (voir tableaux ci-dessous). Comme dans toutes les transactions, il y a certes des avantages, mais il y a également des inconvénients, alors prenez le temps de les analyser. 

• LE VIAGER OCCUPE
  

La vente en viager occupé est l'une des transactions la plus répondue. Elle représente 85 % des ventes en VIAGER. A l'issue de la signature du contrat de vente, le débirentier " l'acquéreur" est certes, propriétaire du bien, mais le crédirentier " le vendeur" conserve alors le droit d'usage d'habitation "DUH".

Dans ce cas de figure, quels sont les avantages et inconvénients pour chacune des parties ?

• LE VIAGER LIBRE

Il est vrai qu'il y a très peu de vente de ce type, mais le plus souvent un VIAGER occupé laisse place à un VIAGER libre, suite à un départ en maison de retraite du crédirentier. Vous l'avez compris, en VIAGER libre, le débirentier peut en disposer à sa guise.

Quels peuvent être les bénéfices et les contraintes pour ce type de vente ?

Pour conclure, avec l'augmentation des taux de crédits, beaucoup de banques deviennent très sélectives quant au choix du profil des emprunteurs, donc pour obtenir un prêt en ce moment, c'est assez compliqué.

La vente en VIAGER ne sera-t-elle pas une alternative intéressante pour les investisseurs ?

D'ailleurs, Sophie RICHARD, vient appuyer le bien-fondé de cette alternative. "Le viager connaît même un regain d’intérêt après la crise sanitaire qui a « jeté une lumière crue sur la question du vieillissement »."

Pour ceux qui envisagent d'investir dans le VIAGER, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels de l'immobilier (agences immobilière; notaire; conseiller immobilier ou encore des spécialistes du VIAGER).