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Lorsqu'il est question d'immobilier et d'opportunités d'investissement, les gens pensent souvent à l'achat classique de biens immobiliers, en passant par l'obtention d'un prêt immobilier. Cependant, il existe une autre voie qui gagne du terrain : le leasing en immobilier.
Dans cet article, nous examinerons ce type d'investissement "leasing immobilier", sa particularité, ses avantages et ses inconvénients, et nous verrons s'il s'agit d'une option viable pour les personnes qui cherchent à investir dans le marché immobilier.
La particularité du Leasing immobilier ou crédit-bail immobilier
Qu'est-ce que le leasing immobilier ?
Le leasing immobilier, également connu sous le nom de "location-accession", soit le crédit-bail immobilier pour les particuliers, est un accord financier par lequel un particulier, appelé le preneur, loue un bien immobilier à un propriétaire, appelé le bailleur, pour une période déterminée.
Contrairement à la location traditionnelle, où le locataire n'a aucun droit de propriété, le crédit-bail immobilier offre au locataire la possibilité de devenir propriétaire à terme.
Comment fonctionne le leasing immobilier ?
Le leasing immobilier fonctionne comme le crédit-bail auto, c'est pour cela qu''on parle de "crédit-bail immobilier".
Dans le cadre d'un crédit-bail immobilier, le preneur verse au bailleur non seulement des loyers réguliers, appelé aussi redevances, mais également une partie acquisitive indiqué au crédit-bail.
À la fin de la période de location, le locataire a généralement la possibilité d'acheter le bien à un prix prédéterminé, souvent appelé "valeur résiduelle".
Cette formule permet aux particuliers de tester le bien avant de s'engager. C'est une forme de location temporaire, où le preneur accède à la propriété progressivement.
Un contrat de location-accession ou crédit-bail immobilier, encadré par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 est signé entre les 2 parties, dans lequel le bailleur s'engage à réserver le bien jusqu'au transfert du droit de propriété. Le crédit-bail immobilier signée pour une durée 3 ans reconductible sur 1 an, fonctionne dans ce cas de figure, comme une promesse unilatérale de vente.
Pour montrer sa bonne foi, le preneur doit s'acquitter d'un premier paiement ( 5% maximum) de la valeur du bien, lors de la signature du contrat.
Qu'advient-il du loyer versé ?
Le loyer versé par le preneur, est considéré comme une compensation financière pour le propriétaire, qui le laisse profiter du bien, avant d'être détenteur de la pleine propriété.
A quoi sert la partie acquisitive ?
La partie acquisitive est un élément clé qui distingue le crédit-bail immobilier de la location classique. Elle représente la portion des paiements de crédit-bail versée par le preneur qui est destinée à constituer de l'équité dans le bien immobilier loué.
À mesure que les paiements de crédit-bail sont effectués, une part de ces paiements contribue à l'accumulation d'une valeur propriétaire. Elle peut être soit fixe, soit variable en fonction des conditions du contrat de crédit-bail et des politiques du bailleur. Elle sera retranchée du prix final au moment de la vente.
De plus, elle peut offrir des avantages fiscaux intéressant, mais tout dépend de la réglementation fiscale en vigueur, selon les régions.
Les conditions d'éligibilité
Le principal objectif de ce type d'investissement est de faciliter l'accession à la propriété de tous les particuliers, en évitant les démarches administratives complexes auprès des banques.
Le leasing immobilier n'est pas réservé uniquement qu'aux foyers modestes, il est accessible à tous.
Les avantages
Flexibilité du financement
Investissement initial limité
Dispositif accessible à tous
Le crédit-bail immobilier offre aux particuliers la possibilité d'accéder à des biens immobiliers qui pourraient être financièrement hors de portée d'un achat pur et simple. Cette souplesse permet de diversifier les investissements et d'optimiser l'utilisation des fonds disponibles.
Comparé aux coûts initiaux substantiels de l'achat d'un bien immobilier, le crédit-bail immobilier nécessite un investissement initial relativement faible. Cette caractéristique est particulièrement intéressante pour les personnes qui souhaitent entrer sur le marché de l'immobilier avec un capital limité.
Le leasing immobilier ou crédit-bail immobilier offre de nombreux avantages pour les profils d'investisseurs jugés peu fiables par les banques. C'est à dire :
- Très peu ou pas du tout d'apport personnel
- Taux d'endettement élevé
- Pas de CDI
Les défis du leasing immobilier ou crédit-bail immobilier
Droits de propriété limités
Bien que le crédit-bail immobilier offre la possibilité d'accéder à la propriété, les preneurs n'ont qu'un contrôle limité sur le bien pendant la durée du bail. Les décisions importantes concernant les modifications ou les rénovations peuvent nécessiter l'approbation du bailleur.
Entretien et responsabilités
Les locataires sont souvent responsables de l'entretien et des réparations du bien pendant la période de location. Cela peut s'avérer coûteux et avoir un impact sur le rendement global de l'investissement.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les charges locatives, n'hésitez pas à consulter la liste exhaustive des charges récupérables.
Impact des fluctuations du marché
La valeur du bien et sa valeur marchande future peuvent être soumises à des fluctuations. Les locataires peuvent se trouver dans une situation où la valeur du bien a augmenté de manière significative, ce qui influe sur leur décision d'achat.
Toutefois, le leasing immobilier ou crédit-bail immobilier peut comporter des risques liés aux fluctuations. De ce fait, tenez compte de votre tolérance au risque et de vos projets à long terme avant de vous engager dans cette voie.
Aspects juridiques
Le crédit-bail immobilier est régi par des contrats juridiquement contraignants. Ces contrats définissent les termes et conditions du bail, y compris la durée du bail, la structure des paiements et les options d'achat.
Il est vivement recommandé de faire appel à des professionnels en immobilier, comme une société de crédit-bail.
Les différents types de crédit-bail immobilier
Location de biens immobiliers résidentiels
Le crédit-bail immobilier résidentiel permet aux particuliers de louer des maisons ou des appartements. Ce type de location est idéal pour les personnes qui recherchent un logement temporaire ou qui souhaitent tester un bien avant d'en devenir propriétaire
Location de biens immobiliers commerciaux
Le crédit-bail immobilier commercial consiste à louer des biens immobiliers à des fins professionnelles. Il offre aux entrepreneurs la possibilité de créer et de développer leur entreprise sans s'engager à en être propriétaire
En bref
Le crédit-bail immobilier ou "leasing en immobilier", offre une approche unique de l'investissement immobilier. En permettant aux particuliers de louer des biens immobiliers avec la possibilité d'en devenir propriétaire, il répond à un large éventail de préférences en matière d'investissement.
Avant de vous lancer dans un tel projet, évaluez soigneusement vos objectifs financiers, votre tolérance au risque et vos projets à long terme afin de déterminer si cette option correspond à vos aspirations.
F.A.Q
Dans certains cas, la partie acquisitive accumulée peut ne pas être remboursée si l'option d'achat n'est pas exercée. Cela dépend des termes du contrat de crédit-bail.
Il gagne en popularité en tant que stratégie d'investissement alternative, offrant un mélange de location et de propriété.
À la fin de la période de location, les locataires ont souvent la possibilité d'acheter le bien à un prix prédéterminé ou de choisir de ne pas donner suite.
Le crédit-bail immobilier peut influencer la valeur du bien en fonction des tendances du marché, avec un potentiel d'appréciation et de dépréciation.
Le crédit-bail immobilier peut offrir des avantages fiscaux en termes de déductions des dépenses d'exploitation, mais les avantages spécifiques varient en fonction de la région et de la situation.