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Vous venez de faire l'acquisition d'un bien en VEFA ( Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), et vous souhaitez tout connaître sur la dommages-ouvrage, pour être préparé en cas de sinistres.
Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrages ?
Il est important de savoir que l'assurance Dommages-ouvrage est souscrite par le promoteur, (aussi appelé maître d'ouvrage) mais payée par l'acquéreur, ce qui fait de vous l'assuré. Elle garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie.
Toutefois, nous tenons à rappeler que la garantie décennale ne s'applique pas uniquement dans le cadre d'un programme en VEFA, mais il est obligatoire pour tout professionnel impliqué dans la construction de maison individuel ou autre.
A titre d'information, la garantie décennale est une garantie qui intervient en cas de défauts de construction qui ne se voient pas lors de la remise des clés, mais qui apparaissent après. Le promoteur assure les vices cachés pendant 10 ans à compter de la remise des clés, et l'acquéreur peut faire jouer cette garantie en activant l'assurance dommages-ouvrage.
En plus de la garantie décennale, en tant qu'acquéreur, vous bénéficiez de garanties supplémentaires, comme :
- Garantie de bon fonctionnement ou biennale
- Garantie de parfait achèvement
- Etc.
Pour en savoir plus sur le sujet, nous vous invitons à consulter notre magazine du mois de janvier 2022 : https://cfpformations.com/la-vefa-vente-en-letat-futur-dachevement
Que couvre l'assurance dommages-ouvrage ?
Dès lors que vous vous rendez compte qu'il faut entreprendre les travaux ci-dessous, vous avez la possibilité de faire jouer la garantie décennale par le biais d'une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la dommages-ouvrage que nous nommerons ici, "L'assureur DO" :
Pour être indemnisé par l’assurance DO (Dommages-ouvrage), le souscripteur c'est à dire l’assuré, doit procéder à une déclaration de sinistre par l'envoi d’une lettre en recommandée avec Accusé de Réception (cass. 3è Civ. 10 mai 2007, n°06-12 467). :
L’assuré peut faire la déclaration à tout moment, mais l’assureur de la Dommages-ouvrage doit lui faire un retour dans les 60 jours pour notifier son accord de principe, puis il aura jusqu’à 90 jours pour lui notifier une offre d’indemnisation, en fonction du retour de rapport préliminaire de l’expert, s’il y a eu expertise. A défaut, il est peut-être sanctionné.
Dans certains cas, l’assureur DO peut bénéficier d’une prorogation du délai. Un supplément de 135 jours a compté de la date de réception du courrier peut être accepté.
Si malgré ce délai supplémentaire, l’assureur DO ne se manifeste toujours pas, l’assuré peut engager les travaux, en notifiant son intention à l’assureur DO.
Que doit contenir le courrier de déclaration de sinistre ?
Pour que votre déclaration de sinistre soit pris en charge rapidement, assurez-vous que le courrier contienne les éléments suivants :
Liste des pièces à joindre :
En cas de déclaration de sinistre incomplète, que faut-il faire ?
Toutefois, il est important de noter que l’assureur DO doit se manifester dans un délai de 15 jours pour réclamer des pièces complémentaires permettant d’instruire le dossier.
NB : l’assuré n’a pas le droit de saisir les Tribunaux pour demander en référé une expertise judiciaire s’il n’y a pas eu de notification et la réception de la déclaration de sinistre (3è civ. 5 novembre 2008, n°07-15 449).
Quels sont les recours possible en cas de désaccord ?
Si vous n’êtes pas d’accord avec le compte rendu du rapport de l’expert, il peut demander une expertise contradictoire. Cette expertise se déroule en présence de l’expert de la dommages-ouvrage que l'on appellera : Expert DO, et de l’assuré en compagnie de son avocat s’il souhaite se faire assister. Ses observations éventuelles seront consignées dans le rapport de l’expert DO.
A l’issue de cette expertise contradictoire, l’expert rend deux rapports :
- Un rapport préliminaire qui chiffre une estimation des travaux conservatoires. Il décrit les caractéristiques des dommages, les circonstances du sinistre.
- Un rapport d’expertise définitif destiné à définir les caractéristiques du dommage au regard de l’article 1792 du Code civil, et à proposer une indemnisation chiffrée en vue de la réparation intégrale des désordres.
IMPORTANT : N’EST PAS PRIS EN COMPTE
Les dommages qui relèvent de circonstances exceptionnelles comme les catastrophes naturelles ou les incendies.
Comment fonctionne l'indemnisation ?
L’assureur DO à la possibilité de :
- Valider une indemnisation liée à la déclaration de sinistre DO sans avoir recours à une expertise, dès lors que le dommage est évalué à moins de 1.800 euros.
- Rejeter la déclaration de ce sinistre sous prétexte que le sinistre n’est pas de nature décennale.
Dans ces deux cas, il doit notifier son refus de garantie dans le délai de 15 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre.
Après le rapport d’expertise, l’assureur DO fait part à l’assuré de son offre d’indemnisation, et ce dernier peut soit :
- Accepter l’offre et l’assureur DO lui fera parvenir le règlement dans un délai de 15 jours.
- Refuser l’offre de l’assureur DO, et dans ce cas de figure, l’assuré peut percevoir tout de même, une avance au moins égale aux ¾ du montant de l’indemnité qui lui a été proposée, sans préjudice de toute décision de justice pouvant ultérieurement intervenir, à la suite d’un recours.
Comment utiliser l’indemnisation de l'assurance DO ?
Il est strictement interdit d’utilisé l’indemnisation transmis par l’assureur DO pour réaliser autre chose que les réparations des dommages inscrites dans le rapport.
Dans le cas où, l’assureur s’aperçoit avec preuve à l’appui que l’assuré à entrepris des travaux de réparations inférieurs au montant accordé par le maître d’ouvrage, ce dernier, peut alors engager une action pour récupérer l’indu. Il a un délai de 5 ans pour le faire.
NB : Lorsque le sinistre est pris en charge et qu’il n’y a pas eu d’expertise, l’assureur DO ne peut effectuer de recours contre les constructeurs. S’il y a eu indemnisations à la suite d’un rapport d’expertise, l’assureur DO pourra se retourner vers les constructeurs responsables et de leur assurance pour un éventuel recours.
Faut-il obligatoirement attendre le retour du rapport d'expertise pour lancer les réparations ?
Dans certains cas, lorsqu’il y a urgence, si nous prenons l’exemple d’une fuite en toiture en période de saison de pluie, provocant divers dysfonctionnements, l’assuré à la possibilité à titre de mesure conservatoire de faire réaliser les travaux, pour éviter que l’ouvrage ne s’aggrave davantage. Bien entendu, il convient de le notifier à l’assureur DO au préalable.
Si, dans le même délai, l’assuré n’a pas reçu le rapport préliminaire, il n’est pas tenu par l’estimation chiffrée de l’assureur quant aux mesures conservatoires. Il se justifiera au regard d’un devis d’une entreprise de son choix.
Nous espérons que cet article a su répondre à vos interrogations. Si vous souhaitez recevoir nos prochaines publications, inscrivez-vous à notre newsletter.