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Réduction d’impôts: Investir dans l’immobilier dans les DOM- TOM

Vous êtes un investisseur, et vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôts.

Investir dans le secteur de l’immobilier serait peut être une solution ?

Pourquoi pas dans les DOM- TOM, appelé désormais ”DROM -COM” ?

On entend par les DROM “Départements et Régions d’Outre-mer” : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte

Les COM “Collectivité d’Outre-mer” : Polynésie Française, Saint-Pierre et Miquelon, Saint-Martin et Saint Barthélémy ( Wallis et Futuna reste encore territoire d’Outre-Mer).

Pour quel type de défiscalisation opterez-vous ? Faîtes votre choix :

  • Dans du neuf : Loi Pinel
  • Dans de l’ancien: Loi Denormandie
  • En meublé, avec le statut LMNP Loueur Meublé Non Professionnel"
  • Pour promouvoir les logement sociaux: Girardin Social

LOI PINEL “Investir dans du neuf”

Qu’est-ce que c’est ?

réduction d'impôts

Ce dispositif, appelé “loi Pinel”, portant ainsi le nom de la ministre Sylvia PINEL, est un dispositif, introduit par la loi des finances 2015 . art 5. qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dès lors que le contribuable investi dans du locatif “Logement neuf, nu ou alors en état de futur achèvement, ou encore de réhabilitation“. La loi Pinel vient remplacer la loi Duflot et concerne les investissements réalisés à partir de septembre 2014. Par conséquent tous les baux signés entre 2013 et Août 2014, sont soumis au dispositif de la loi Duflot.

Cette réduction varie de 23% pour les 6 premières années, puis de 29% jusqu’à la 9ième année, et 32% pour les 3 autres années restantes. L’avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée de l’engagement.

Durée du Bail6 ans9 ans12 ans
Taux de réduction d’impôts23%29%32%

Que faut-il respecter ?

L’investisseur devenu bailleur, devra :

Louer son bien à usage d’habitation principale pour une durée minimale de 6 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans, en fonction de la durée de l’engagement du bail.

Signer un bail de location avant les un an de la date d’acquisition où d’achèvement des travaux dans le cadre d’une réhabilitation.

Respecter le plafond de l’investissement au m2 de 5 500€/an et de la limite du coût d’acquisition plafonné à 300 000€/ personne/an. Cela sous entend qu’en fonction de la durée du bail, vous pourrez bénéficier au maximum des réductions d’impôts suivantes:

  • 69 000€ sur 6 ans, soit 11 500€/ an
  • 87 000€ sur 9 ans, soit en moyenne 9 666€/ an
  • 96 000€ sur 12 ans”, soit en moyenne 8 000€/ an

Vérifier que les revenus du locataire ne dépassent pas les ressources annuelles en fonction de la zone prédéfinie, pour les baux conclu en 2020.

Contrôler le prix du loyer ” Plafond au m2 selon la zone prédéfinie

Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal

Comment déterminer le prix du loyer pour bénéficier pleinement de la réduction d’impôt ?

Rappelez-vous qu’il faut respecter le plafond au m2 selon la zone prédéfinie, mais avant d’appliquer ce barème, il convient de déterminer :

La surface utile, c’est à dire la superficie de l’appartement hors dépendances ( balcons, loggia, terrasses, vérandas…Etc.) qui eux sont pris en compte qu’à hauteur de 50% de leur surface dans la limite des 9 m2 .

Formule : Surface Utile = Surface Habitable X ( 0.5 des dépendances)

Un coefficient multiplicateur, qui est fixé par le dispositif PINEL

Formule: 0.7 + (19/Surface Utile)

Montant du loyer = Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel 

Prenons un exemple: Vous avez acheté un studio de 28 m2 (26 m2+ 4 m2 loggias), dans les DOM, plus précisément en Guadeloupe.

La Surface Utile : 26 x (0.5 x 4) = 52 m2
☞ Le coefficient : 0.7 + (19/52) = 1.07 “arrondis au centième près”

Montant du loyer : 52 x 1.07 x 10.48€= 583.11€ “arrondis au centième près”

LOI DENORMANDIE “Investir dans de l’ancien”

En quoi consiste cette loi ?

Portant le nom du ministre de la ville et du logement, Julien DENORMANDIE, c’est une loi entrée en vigueur le 1er janvier 2019, pour répondre aux besoins des logements de la population, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre. Le principe, est de permettre aux villes anciennes et dégradées, nécessitant des travaux lourds de rénovations, d’améliorer ainsi l’environnement communal. En effet, c’est possible, grâce à l’investissement des bailleurs dans de l’ancien locatif, afin de bénéficier, ainsi d’une réduction d’impôts. Cette diminution varie de 23% à 32%. Il est possible de bénéficier également de cette réduction dans le cadre d’une transformation d’un local, pour en faire un logement à usage d’habitation.

Quelques recommandations à suivre : Voir plus "service public"

Il faut avoir acheté entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

Les travaux doivent représenter 25% du montant total de l’opération (Achat + Travaux), et faire l’objet d’une convention signée avec une entreprise habilitée.

Louer le bien au plus tard 1 an après l’achèvement de son acquisition

Louer à usage d’habitation principale, en nu et non meublé, en respectant le plafond des revenus, et des loyers au m2.

Obligation d’améliorer la performance énergétique (20% à 30%).

Durée de la location: 6 ans- 9 ans ( voir 12 ans), à préciser lors de la déclaration de l’année d’achèvement où d’acquisition du bien.

Important: les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2 ième année d’acquisition.

Quels sont les travaux concernés ?

  1. Isolation de la toiture
  2. Installation d’une nouvelle chaudière
  3. Isolation thermique des murs
  4. Changement de la production d’eau chaude sanitaire
  5. Isolation des fenêtres

En 2020, la liste s’allonge et vous pouvez introduire :

  1. Travaux d’assainissement
  2. Travaux de modernisation

Télécharger ici, la boîte à outil des aides concernant la loi Denormandie

Inconvénients :

  • Ne sont concerné que certaines communes entrant dans le dispositif cœur de ville.
  • Le DPE “Diagnostic de performance énergétique” doit se rapprocher au plus près de celui d’un bien neuf après rénovation.

Avantages :

  • vous pouvez louer à vos enfants où ascendants dès lors qu’ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal.
  • Le prix du loyer est déterminé de la même manière qu’en loi Pinel.

STATUT LMNP “Loueur en Meublé Non Professionnel”

Pour ceux qui veulent se lancer dans le meublé, le statut LMNP serait un véritable tremplin pour optimiser votre fiscalité. En effet, vous avez la possibilité de générer d’autres revenus non imposable à hauteur d’un certain plafond. Vous permettant ainsi de bien préparer votre retraite.

Il est vrai que loué un bien meublé est considéré comme une activité commerciale, et les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux “BIC”. Donc, pour être parfaitement éligible, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000€ /an. En plus, vous avez la possibilité de déduire de nombreuses charges ( Intérêt d’emprunt, taxe foncière, travaux de rénovation, frais de gestion…..ect.)

Si vous percevez plus, veillez à ce que cette somme ne représente pas plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

Vous avez la possibilité de bénéficier d’un abattement fiscal, en fonction des revenus locatifs perçus et du régime choisi:

Déclaration en Micro-Bic : Il est intéressant de passer par ce régime si vos charges sont inférieurs à 50% de vos revenus. Le plafond des revenus en 2020 est limité à:

  • 72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
  • 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés .

Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire, allant de 50% en habitation meublés, à 70% en location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

Déclaration au réel : Ce régime est utilisé, dès lors que vos recettes accumulées sur l’année dépassent le plafond cité plus haut.

Contrairement au régime en Micro-Bic, vous avez la possibilité de déduire vos charges en fonction de leurs valeurs réelles. Vous pouvez même amortir de grosse dépenses, comme des travaux de remise en état dans le cadre de la location, mais également de biens mobiliers et immobilier (hors terrain).

Grâce au cumul de votre Statut LMNP avec la loi Censi Bouvard, vous avez également la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 11% du montant du prix hors taxes d’acquisition du bien, étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000€/an, et la TVA est récupérable si le bien n’est pas vendu avant les 20 ans.

Dans ce cadre là, vous pouvez investir dans du neuf ou en VEFA ( Vente en état de futur d’achèvement), mais également dans de l’ancien, dans des résidences de services (étudiant, sénior, EPHAD).

Si vous souhaitez en savoir plus sur la loi Censi Bouvard , n’hésitez pas à consulter le site du gouvernement

Attention!!!! pour que votre logement soit considéré comme meublé, il faut respecter certaines conditions. Alors, est considéré comme meublé : cliquez Ici

Que devez-vous faire, pour être un loueur en meublé non professionnel ?

  • Il faut être un propriétaire, personne physique
  • Le bien doit être loué à usage d’habitation
  • La location du bien ne doit pas constituer la principale activité du propriétaire
  • Posséder un logement meublé comme décrit plus haut.
  • Remplir un formulaire de déclaration de début d’activité au moyen de l’imprimé POi “Cerfa 11921*05” 15 jours suivant le début de la location du bien auprès de l’administration fiscale.

GIRARDIN SOCIAL “Contribuer au développement des logements sociaux”

Pour cette année 2020, la loi en matière de défiscalisation qui est mise en avant, est la Girardin G3F.

Qu’est-ce que c’est la loi Girardin ?

Faisons un vite rappel historique:

La loi Girardin publiée au bulletin officiel le 22 juillet 2003, par la ministre de l’Outre-Mer, Brigitte GIRARDIN, vient succéder la loi PAUL. C’est un dispositif de défiscalisation permettant aux investisseurs, résidant en France de bénéficier d’avantages fiscaux, allant de 25% à 40% de réduction d’impôts dans le secteur libre (Le propriétaire fixe lui même le prix de son loyer), et de 40% à 50% dans le secteur intermédiaire ( le loyer est plafonné selon un montant au m2 de surface habitable), pour une durée de 5 ans, mais en ayant justifié d’une occupation des lieux sur 6 ans, et dans la limite 2615€/m2. Pour les baux reconduit, où signé en 2020, il convient de respecter le plafond des revenus et des loyers au m2 fixé par l’administration fiscale.

ZonesPrix au m2/ an,
hors charge, hors TVA
DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte178€
Polynésie Française, Saint-Pierre et Miquelon218€
Plafond des loyers au m2

Plafond des revenus

Aujourd’hui :

Ce dispositif qui était censé prendre fin en décembre 2017, se voit aujourd’hui prolongé jusqu’en 2025, mais cette fois-ci, y est intégré, les 3 catégories de défiscalisation “G3F”, en respectant ainsi l’article 199 undecies C du code Général des impôts instauré par LODEOM (Loi pour le développement économique de l’Outre-Mer) :

Matériels industriels neuf

Equipement de production d’énergie renouvable

Logement social : Girardin Social

Restons dans le secteur de l’immobilier et intéressons-nous de plus près au Girardin Social.

Qu’est-ce que c’est concrètement “La Girardin Social” ?

C’est une loi qui vise à lutter contre la pénurie importante de logements sociaux, en donnant la possibilité aux contribuables français de participer à la construction où à la rénovation de logements sociaux. En contrepartie de l’apport émis, le contribuable, bénéficiera d’une réduction d’impôts compris entre 10% à 30%, en prenant en compte le plafond de niche fiscale. Ici il est de l’ordre de 18 000€ net de rétrocession locataire ( 30% x 60 000€ = 18 000€).

Comment pouvez-vous y participer ?

En investissant des parts ( en ayant recours où pas à une maison de crédit) dans une société appelée SAS ” Société par Action Simplifiée”, où une SCI ” Société civile Immobilière”, qui est en relation directe avec le (s) promoteur (s). Cette société devra passer obligatoirement par un OLS “Organisme de logement social” qui est habilité à louer ces logements aux locataires personnes physiques, tout en respectant le plafond des revenus, ainsi que le montant des loyers plafonnés et ceci pendant 5 ans “Consultez les tableaux plus haut”. Le logement doit impérativement être loué dans les 6 mois après l’achèvement des travaux.

Que se passe t- il après les 5 ans ?

A l’issue de ces 5 années, la société est liquidée, et le bail est cédé à l’OLS “Organisme de logement social” pour une valeur symbolique.

Avantages :

  • Ce dispositif sera prolongé jusqu’en 2025 pour les COM “Collectivité d’outre-mer”.
  • Investissement one Shot : La réduction d’impôt n’a d’effet que sur l’impôt sur le revenu payé l’année suivant l’investissement, ainsi la somme dépensée ne procure ni rendement, ni plus-value potentielle.

Comment effectuer vos déclarations d’impôts ?

Remplissez la 2044 IOM pour vos réductions d’impôts en Outre-Mer, et compléter avec la 2044, pour les revenus locatifs. Pour effectuer vos déclarations d’impôts dans le cadre d’une défiscalisation, vous pourrez vous rendre sur le site des services publics, afin de télécharger la brochure explicative .

En ce qui concerne les investissements dans de l’ancien avec la loi Denormandie, vous devez joindre, en plus de votre déclaration, une note où factures justifiants du montant des travaux réalisés, accompagné du DPE “Diagnostique de performances énergétiques”.

Pour les professionnels , téléchargez le formulaire explicatif 2042 C Pro, sans oublier les annexes, qui vous permettront de déclarer vos revenus non salariés, ainsi que les réductions et crédits d’impôts. Vous devez fournir à l’administration des documents tels que des liasses fiscales, alors n’hésitez pas à faire appel à un expert (comptable, avocat fiscaliste….), afin de vous accompagner dans cette démarche complexe, et éviter ainsi tout redressement.

Attention !!!

Pour l’imposition 2020 de vos revenus de 2019, si vous avez aussi réalisé des investissements en outre-mer, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l’impôt dû, supérieure à 18 000 €, selon le plafonnement des niches fiscales.

Ce type de montage de dossier reste assez complexe, n’hésitez pas à consulter un professionnel, afin de vous accompagner.

A propos de l'auteur

Formateur professionnel d'adultes. Expert en immobilier.

Christelle PAISLEY

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