31 mai, 2022

rescision pour lésion

Dans le cadre d’une vente entre particuliers, les 2 parties s’entendent librement par un commun accord sur le prix d’acquisition du bien mis en vente, et ceci, même avant de prendre attache avec le notaire pour la signature de l’acte authentique de vente.

En principe, lorsqu’un acte a été publié au service de la publicité foncière, il est irrévocable. Mais, dans certains cas, l’une des 2 parties peut demander à revenir sur les termes du contrat et de l’accord initial.

En effet, cette démarche est possible dans les 2 situations suivantes :

  • Pour une action en rescision pour lésion 
  • Pour une action en rescision pour dol "voir également notre magazine n°4"

Dans cet article, nous vous expliquerons ce qu’est une action en rescision d’un point de vue général, dans quelle mesure une action en rescision pour lésion peut-elle être invoquée, quelles sont les conditions autorisant un recours juridique en ce sens, ainsi que les conséquences liées à une telle action.

Enfin, nous aborderons dans le dernier volet, les contrats de vente pour lesquels aucune action en rescision ne peut être invoquée pour lésion.

Nous ne développerons pas la notion d'action en rescision pour dol dans cet article, puisque nous l'avons abordé dans notre magazine mensuel du mois d'avril 2022.  Si vous souhaitez en savoir d'avantages sur le sujet, nous vous invitons à le consulter, notre magazine du mois d'avril 2022.


Définir ce qu'est une action en rescision d'un point de vue général

définition lésion


Une action en rescision donne la possibilité à l’acquéreur victime de dol et/ou au vendeur lésé, de revenir sur un contrat de vente immobilière par le biais d’un recours juridique actionnable par les parties signataires. « Art 1674 à 1685 du code civil ».

Comme précisé en introduction, nous notons 2 types d’actions en rescision :

  • Pour dol :

Dissimulation d’informations volontaire par le vendeur dans le but d'altérer le consentement de l’acquéreur.

  • Pour lésion :

Le vendeur se retrouve lésé à la suite d’une duperie sur la valeur exacte du prix de vente de son bien.

Nous tenons à préciser qu’il est important de faire la différence entre une action en rescision qui permet de revenir sur l’accord initial où l’annulation du contrat, avec une action de nullité qui elle, consiste à annuler simplement un acte. Même s’il y a annulation du contrat, cela ne remet pas en cause le droit de propriété de l’acquéreur.


Dans quel contexte peut-on intenter une action en rescision pour lésion ?

Il est possible d’intenter une action en rescision pour lésion lorsqu’ à l’issue d’une vente immobilière entre particuliers, le vendeur demande à revenir sur l’accord initial, après s'être rendu compte qu'il avait sous-estimé son bien mis en vente.

Quant à l’acquéreur, lui, il en a tiré  profit, en le remettant en vente à un prix nettement supérieur. Bénéficiant ainsi d’une superbe plus-value.

contexte action rescision

L’action en rescision pour lésion, est souvent la résultante d’une vente immobilière entre particuliers, car en règle générale, l’agent immobilier, qui est un professionnel dans son domaine, est censé transmettre une estimation proche de la réalité.


Cette action en rescision sera-t-elle recevable ?


Quelles sont les conditions permettant qu’une action en rescision pour lésion soit recevable auprès d’un juge ?


Pour qu’il y ait lésion, il faut s’assurer que le prix de vente soit bien en dessous du prix du marché. Pour vérification, les parties par un commun accord, devront désigner 3 experts (professionnels de l’immobilier) pour estimer la valeur réelle du bien. En l’absence de consensus entre les parties, le TGI (Tribunal de Grande Instance) peut désigner le cabinet compétent pour le faire.

Il se peut qu’après un an, le bien ait pris de la valeur et ceci grâce aux travaux d’amélioration effectués par l’acquéreur, ou suite au réaménagement urbain du quartier où est situé le bien.

Pour éviter le manque d’équité, la base pour contrôle, restera l’estimation de la valeur vénale lors de l’année d’acquisition.

le juste prix lésion

On considère que le vendeur est lésé, si le rapport des experts confirme que le prix proposé en vente est inférieur au prix du marché de 5/12e. Ce qui équivaut à une lésion supérieure à 7/12e . Soit, plus de 2.4 fois supérieur au prix du bien vendu.

Vous trouverez ci-dessous un exemple type en image :

Le vendeur à la confirmation qu’il y a effectivement lésion. Il peut donc saisir le tribunal de TGI (Tribunal de Grande Instance), tout en respectant les délais légaux. C’est-à-dire avant le délai de prescription qui est de 2 ans, soit 24 mois.

Passé ce délai, plus aucun recours ne sera possible. 

Une action en rescision pour lésion peut être intenté par un vendeur, s’il y a effectivement eu une sous-estimation du prix de vente. Cependant, à l’inverse, elle ne peut pas être invoqué par l’acquéreur pour avoir payé trop cher ce bien.


Pour ce type de procédure, il est vivement recommandé d’avoir recours à un avocat en droit de l’immobilier, puisque cela relève pleinement de sa compétence.  


Quelles peuvent être les conséquences liées à cette action en rescision pour lésion ?

loi rescision pour lésion

Finalement, le juge estime que la valeur vénale du bien au moment de l’achat avait été effectivement sous-estimé par le vendeur.

L’acquéreur a donc le choix entre ces 2 possibilités :

  1. Conserver le bien et régler le complément d’après le prix estimé par le tribunal.
  2. Restituer le bien au vendeur, et annuler ainsi le contrat de vente.

Dans le premier cas, où l’acquéreur décide de conserver le bien, le juge impose au vendeur une pénalité de 10% du prix estimé qui sera retranché sur le complément à verser par l’acquéreur. En effet, le vendeur aurait dû se rapprocher de personnes compétentes pour une estimation plus juste de son bien, avant de le proposer à la vente.

A cela, il faut penser à ôter les intérêts légaux (à titre de dommages et intérêts), sans oublier de déduire le règlement d’acquisition figurant sur l’acte de vente.

Dans le second cas, si l’acquéreur est dans l’incapacité de reverser la différence demandée, il se voit d’accepter ainsi l’annulation du contrat de vente.

Cependant, le vendeur aura pour obligation de restituer la totalité des sommes versées par l’acquéreur lors de la transaction immobilière, et de régler également les intérêts légaux.

Veuillez trouver ci-dessous un schéma de synthèse :

Schéma action en rescision lésion3

Est-il possible d’intenter une action en rescision pour lésion quelle que soit la vente ?


Certaines ventes font exception, comme par exemple :

  • La vente de parts de SCI
  • La vente en VIAGER
  • La vente par adjudication ou encore vente aux enchères

Elles ne peuvent pas être invoquées, puisqu’elles sont d’ores et déjà bien encadrées.

viager lésion

Quelque soient les démarches que vous devez entreprendre, pensez toujours à consulter un professionnel de l'immobilier qui saura vous conseiller.

A propos de l'auteur

Christelle PAISLEY

Formatrice Professionnelle d'Adultes en immobilier , Commerce et Ventes.