22 février, 2022

Etat des lieux

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document écrit sur support papier ou numérique qui décrit l'état du logement.

Il existe deux états des lieux qui sont à rédiger respectivement à la remise et à la restitution des clés.

  • Entrée : Réalisé avant la remise des clés au locataire, à son entrée dans les lieux.
  • Sortie : Effectué à l’issue d’un préavis de départ, et le logement dois être restitué en l’état.
Etat des lieux

L'état des lieux est à réaliser avec précision. En effet, les mêmes rubriques doivent être complétés tant qu'à l'entrée qu'à la sortie, afin de permettre d'effectuer une comparaison en bonne et due forme de ces deux états.

C'est grâce à cette comparaison que vous pourrez demander la réparation de certains éléments dégradés par le locataire.

L'état des lieux doit être signé par les deux parties et annexé au contrat de bail, en autant d'exemplaires que de parties.

Que retrouve-t-on sur un document d'état des lieux ?

Depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui est entré en vigueur le 1er juin 2016, les états des lieux doivent comporter les éléments suivants :

  • Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
  • Sa date d’établissement ;
  • L’adresse complète du bien loué ;
  • Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
  • Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
  • Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
  • Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
  • La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

Concernant uniquement les états des lieux de sortie, ils devront contenir impérativement :

document etat des lieux
  • L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire
  • La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
  • Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constaté depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Il est précisé que pour être valable, l’état des lieux doit porter sur les seuls meubles et équipements indiqués dans le bail, ni plus ni moins.

Qu'est-ce qui change avec l’arrivée de la loi ALUR pour les états des lieux ?

Le bailleur doit veiller à ce que l’état des lieux d’entrée et de sortie conservent la même présentation. Ils sont remis en main propre ou par voie dématérialisée. Ils peuvent être complétés d’observations ou de réserves et illustrés de photos. Il est possible de faire l’entrée et la sortie sur un même document afin de pouvoir comparer plus facilement. Enfin, les états des lieux doivent être remis à chacune des parties.

Quels sont les supports utilisés pour effectuer l'état des lieux ?

Avec l'arrivée du numérique, l'état des lieux peut également se réaliser sur tablette, avec l'intégration d'une signature électronique. Ce qui permet au bailleur de gagner du temps, puisqu'il peut désormais en un clic l'envoyé au locataire.

Aujourd'hui, il existe un large choix d'applications conformes à la loi ALUR, que, vous bailleur, vous pouvez utiliser.

Voici quelques exemples d'état des lieux numériques :

  • Chapps
  • Edlsoft
  • Ziiimo
  • Mydomus
support etat des lieux

Ce qui est bien, le locataire à d'ores et déjà une idée des éventuels travaux pouvant être à sa charge. En effet, le comparatif d'état des lieux numérique, est presque instantané dans le cas où l'état des lieux d'entrée est présent dans la base de données.

En ce qui concerne le formulaire d'état des lieux sur support papier, conforme aux normes "loi ALUR" , vous avez la possibilité de le télécharger gratuitement sur plusieurs sites Internet.

Est-ce une obligation d’établir un état des lieux d’entrée ?

Si l'état des lieux n'est pas une obligation pour le propriétaire, c’est un droit pour le locataire. Il peut vous l’exiger. Comme l’état des lieux fait partie des documents à joindre au contrat de bail d’une location meublée ou vide, sa réalisation constitue une obligation légale. Toutefois, aucune loi n’empêche la location d’un bien immobilier sans un état des lieux. L’absence de ce document ne remet en aucun cas la validité du contrat de location.

Dans ce cas, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, jusqu'à preuve du contraire, et il devra le restituer ainsi.

Peut-on modifier l’état des lieux d’entrée ?

A son entrée dans les lieux, le locataire à la possibilité de faire remonter les défauts, sous 10 jours, à compter de la date de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, en informant par lettre recommandée.

Le locataire doit-il être présent lors de l’état des lieux ? 

La loi ALUR ne fixe aucune obligation formelle à ce sujet. L'état des lieux peut se faire en l'absence du locataire.

Ce dernier peut désigner une personne pour faire cet état des lieux à sa place, en lui transmettant une procuration, sur laquelle est bien précisé l'identité de la personne mandatée à signer en son nom.

Cette personne (souvent un proche) prend alors la responsabilité de vérifier tous les éléments du logement et signer en lieu et place au nom du locataire.

Peut-on refuser de signer un état des lieux de sortie ?

Si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie, il est important de savoir qu'il est dans son bon droit, mais vous pouvez l'informer des éventuels recours possibles :

L'état des lieux est alors non-contradictoire, et il n'a aucune valeur juridique. Le bailleur devra informer le locataire par écrit que compte tenu de son refus, il est tenu de faire appel à un huissier de justice, et que sa présence demeure tout de même obligatoire.

L’huissier étant impartial, il fera une description détaillée du bien avec des photos à l’appui. Dans ce cas de figure, les frais sont partagés de moitié. Ensuite, un exemplaire est remis au bailleur, et l'autre au locataire.

Si toutefois, le locataire ne vient pas à ce second rendez-vous en présence de l'huissier, nous revenons au point de départ, puisqu'il est toujours non-contradictoire. Le propriétaire devra alors :

  • Saisir le juge du Tribunal d’instance
  • Démontrer le refus de signature par le locataire
  • Missionner un huissier de justice

L'huissier pourra alors, dresser l'état des lieux en l'absence du locataire. A ce moment-là, le locataire n'aura pas d'autres choix que de restituer les clés.

Toutefois, il est préférable de gérer ce litige à l'amiable, car se lancer dans une procédure judiciaire engendre des frais supplémentaires d'une part, et d'autre part, cela génère du stress.

Pour éviter d'en arriver à ce résultat, il est vivement conseillé d'effectuer un pré-état des lieux. En effet le bailleur pourra faire part au locataire des éventuels travaux de remise en état qui resteront à sa charge à l'issue de l'état des lieux de sortie.

N'hésitez pas à consulter notre magazine du mois de février 2022, sur cette thématique, afin d'en savoir plus : https://cfpformations.com/le-pre-etat-des-lieux

Comment procéder au comparatif d'état des lieux ?

comparatif etat des lieux

comparatif etat des lieux

Pour éviter tout litige à l'issue de l'état des lieux de sortie, et comme expliqué précédemment, il est vivement recommandé d'utiliser les dernières technologies (Format numérique via la tablette). En effet, cette application, permettra, une fois que toutes les informations recensées, d'éditer un comparatif d'état des lieux, conforme. Par la suite, il est possible d'envoyer par voie dématérialisée une copie de cet état des lieux au locataire, qui la reçoit directement dans sa boîte mail.

De plus, le locataire sera plus confiant, puisqu'il constatera que tout est fait en total transparence.

Informations complémentaires :

Vous avez la possibilité de bénéficier de nos conseils. Ainsi, vous serez capable de réaliser votre état des lieux comme un professionnel de l'immobilier. N'hésitez pas à prendre contact avec nous.

A propos de l'auteur

Christelle PAISLEY

Formatrice Professionnelle d'Adultes en immobilier , Commerce et Ventes.