5 avril, 2022

En tant que bailleur, investisseur immobilier, ou même professionnel de l’immobilier vous êtes amené à effectuer une révision de loyer au moins une fois par an pour les baux à usage d’habitation, et tous les 3 ans pour les baux commerciaux ou professionnels, selon qu'il y est une clause d'échelle mobile ou pas, inscrite au bail.

Sauriez-vous identifier l’indice de révision de loyer à utiliser ?

Est-il possible de réévaluer un loyer à la hausse, librement, sans utiliser l’indice de révision ?

Nous verrons dans cet article comment utiliser les indices de révision de loyers pour le bail :

  • D’habitation
  • Commercial
  • Professionnel,

les changements qui ont lieux depuis la loi ALUR ( Bail d’habitation) et la loi PINEL ( baux commerciaux), la réévaluation de loyers que peuvent s’autoriser les bailleurs, et nous verrons dans le dernier volet, les éventuels recours que peut envisager le locataire ainsi que le bailleur en cas de litige.


Quels sont les différents indices ?

Avant de lister les différents indices qui sont utilisés dans le cadre d’une révision de loyer, intéressons-nous d’abord à sa définition proprement dite : Il s’agit d’un indice permettant aux bailleurs de revoir le loyer de son locataire au moins une fois l’an à la date convenue entre les 2 parties et dont l’indexation est mentionnée dans les clauses du bail. Sa valeur est actualisée par trimestre (au nombre de 4), et publiée au Journal officiel (JO), dont la mise à jour est faite par l'Institut national de la statistique et des études économiques, l'INSEE, en prenant en compte le dernier indice de référence à celui du dit bail signé.

Il existe 4 indices. Ils sont différents en fonction du type de bail signé. Nous relevons :

  • ICC : Indice du coût de la construction
  • IRL : Indice des loyers de références
  • ILC : Indice des loyers commerciaux
  • ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires

En règle générale, cette révision est faite à la demande du bailleur.

Quels sont les spécificités de chaque indice ?

ICC : Indice du coût de la construction

 Crée en 1953, il était utilisé, avant la loi PINEL, pour la révision de tout type de location :

  • Bail d’habitation, remplacé par l’IRL en 2006.
  • Bail commercial, remplacé par l’ILC
  • Bail professionnel, remplacé par l’ILAT

Depuis la loi PINEL, en date du 18 juin 2014, applicable à compter du 1er septembre 2014, l’ICC est remplacé par ces 2 indices, encadrant les activités commerciales et tertiaires :

  • ILC « Indice des loyers commerciaux »
  • ILAT « Indice des loyers des activités tertiaires »

IRL : indice de référence des loyers

Appelé IRL, il est utilisé pour la révision annuelle des loyers des baux à usage d'habitation, quel que soit pour les logements meublés ou nus. Il est important de noter que l’augmentation du loyer est plafonnée, et elle ne peut être, en aucun cas être supérieur à la dernière variation de l’indice. En effet, ce plafonnement vise à protéger le locataire, contre les hausses de loyer abusives.

indice révision de loyer : IRL
Pour information : La variation de l’IRL dépend de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, et il est calculé à partir de la moyenne des 12 derniers mois.


Si toutefois, le bailleur a oublié de préciser la date de révision, ou même l’indice lors de la signature du bail, il pourra toujours se référer à la date de signature du bail pour utiliser l’indice de départ, et procéder ainsi à la révision en bonne et due forme.

L’ILAT : Indice des Loyers des Activités Tertiaires

Indice de révision de loyer ILAT

Publié au journal officiel à la fin de l’année 2011, il ne concerne donc, que les activités dites tertiaires et non commerciales.


Nous citons :

  • Les professions libérales (Avocat, Médecin, Notaire, Infirmier, Expert-comptable…)
  • La location d’entrepôts logistiques pour toute activité autre que commerciale
  • La location de bureaux

Les locataires dans ce cas de figure, signeront un bail professionnel. En effet, depuis la loi PINEL, entrée en vigueur le 18 juin 2014 « 2014-626 », le seul indice retenu pour le bail professionnel est l’ILAT, et non l'ICC « Indice du coût de la construction », qui était l’indice utiliser pour toutes les activités commerciales confondus.

Il faut tout de même préciser que les bailleurs qui ont utilisé un bail commercial pour les activités dites tertiaires, dont la signature est antérieure au 1er septembre 2014, peuvent utiliser aussi bien L’ILAT que L’ICC pour réviser le loyer. Après cette date, la révision se fera uniquement à partir de l’ILAT.


La base de calcul de l’ILAT :
Cet indice est donc constitué de :

  • 50% de l’évolution des prix à la consommation
  • 25% de l’indice du coût de la construction « ICC »
  • 25 % de l’indice du produit intérieur brut en valeur « PIB »

ILC : indice des loyers commerciaux

Contrairement à l’ILAT, cet indice s’adresse aux locataires commerçants et artisans exerçant une activité commerciale, comme le précise « l’article L121- du code de commerce ». L’ILC, remplacera automatiquement l’ICC, et ceci, même pour les baux signés avant le 1er septembre 2014.


Indice révision de loyer : ILC

Nous citons en exemple :

  • Les industrielles (fabriques, usines)
  • Activité artisanale 
  • Les entrepôts comme les plate- formes logistiques

Les locataires commerçants signeront donc un bail commercial, avec la possibilité d’inclure une clause d’indexation, selon les termes prédéfinit entre les parties (Bailleur- Locataire), sur la base de l’ILC.

Il est important de vérifier qu’ils sont bien immatriculés au RCS « Registre du commerce et des sociétés » pour les commerçants et enregistré au registre des métiers pour les artisans (RM).


La base de calcul de l’ILC :

Cet indice est donc constitué de :

  • 50% de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
  • 25% de l’indice du coût de la construction « ICC »
  • 25 % de l’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail
Indice révision de loyer

A la suite de la crise sanitaire « COVID-19 », d’après l’analyse effectuée par l’Insee, il a été constaté que l’une des composantes permettant le calcul de l’ILC, c’est-à-dire le chiffre d’affaires du commerce de détail a été dévalorisé au profit du e-commerce qui est actuellement en net augmentation, engendrant automatiquement une hausse de l’ILC. De ce fait, les loyers des locaux à usage commercial (Bail commercial), ont subi une grande augmentation.

Pour limiter ainsi la hausse des prix de ces loyers, il a été décidé selon le décret n° décret n°2022-357 du 14 mars 2022 , la suppression de la composante « Chiffre d’affaires » au profit de l’indice des prix à la consommation.

Désormais, le calcul sera le suivant :

  • 75% de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
  • 25% de l’indice du coût de la construction « ICC »

Ce nouveau mode de calcul applicable dès la fin du mois de mars 2022, permettra un retour à l’équilibre des loyers commerciaux estimé vers la fin de l’année 2022, et pour l’année 2023.


A quelle occasion peut-on effectuer une révision de loyers ?


révision de loyer

En règle générale, une révision de loyer se fait une fois l’an en cours de location pour les baux à usage d’habitation.

La révision légale pour les baux professionnels et baux commerciaux, sont triennale, c’est-à-dire que le bailleur peut procéder à la première révision, 3 ans après la date de signature du bail « article L.145-38 du code du commerce », dès lors que la clause de révision y est insérée.

Cela dit, les parties (locataire-bailleur), peuvent s’ils le souhaitent, choisir d’ajouter une clause d’échelle mobile, permettant une indexation conventionnelle, c’est-à-dire la possibilité de choisir la périodicité de la révision. Le plus souvent elle reste annuelle, ayant comme base l’indice de référence (ILC, ILAT ou encore ICC en fonction du type de bail signé et de sa date de signature). Dès lors que la hausse de loyer ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel, on parle de plafonnement de loyer.

Il y en a qui préfèrent inclure une clause-recette (composé d’une base fixe et l’autre partie sous forme de clause-recette), c’est-à-dire une clause autorisant ainsi le bailleur à faire varier le loyer selon le chiffre d’affaires généré par l’activité commerciale du locataire.

Toutefois, soyez vigilant quant à la rédaction de cette clause, car si elle est mal rédigée, elle peut être considérée comme réputée-non écrite.

N’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels compétents pour vous y aider (avocats, agences immobilières, notaires, professionnels de l’immobilier…).

Que se passe-t-il dans les différents cas de figure présentés ci-dessous ?

  • En cours de bail/ Renouvellement du bail

Bail d’habitation : Comme précisé plus haut, pour les baux d’habitation, la révision est annuelle selon l’indice de référence indexé au bail « IRL » et l’augmentation du loyer est plafonnée car elle ne peut être, en aucun cas être supérieur à la dernière variation de l’indice.

Lors du renouvellement du bail, le bailleur a la possibilité de réviser le loyer en mettant en pratique l'art.17-2 de la loi du 6 juillet 1989. « Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. »

En effet, si le bailleur estime que le loyer a été sous-évalué lors de mise en location il a la possibilité de réévaluer ainsi le loyer, en respectant les conditions de plafonnement ainsi que les zones concernées.

Bail commercial et professionnel :

Concernant le bail commercial et professionnel, la révision peut être :

  • Triennale, c’est-à-dire tout les 3 ans comme précisé plus haut
  • Annuelle, selon le choix de départ convenu entre les parties. On parlera de clause d’échelle mobile, selon l’indice de référence indexé (ILAT, ILC, ICC)
  • Ajuster à la valeur locative

Si cette valeur locative a fortement augmenté, le loyer ainsi révisé ne pourra en aucun cas être fixé au montant de la valeur locative.

Lorsque l’on parle d’ajuster à la valeur locative, cela sous-entend que la hausse ou la baisse des loyers qui est limité par l’indice de révision « plafonnement des loyers », peut se voir ajuster à la valeur locative :

  • Si lors de la révision annuelle ou triennale, le loyer est supérieur à la valeur locative.

Pour l’ajuster, Il convient de respecter les critères d’ajustement figurant dans « l’article L.145-33 du code de commerce », soit :

  • Les caractéristiques du local
  • La destination des lieux loués
  • Obligations respectives des parties, respectant ainsi les engagements de chacun (Bailleur-Locataire)
  • Les facteurs de commercialités, comme la mise en place d’une rue piétonne ou encore la création de parking supplémentaires…etc.
  • Les prix pratiqués dans le voisinage
  • Si lors de la révision annuelle ou triennale, le loyer est inférieur à la valeur locative.

Il convient de l’ajuster par augmentation. Ce type de procédé, appelé déplafonnement, reste possible uniquement dans les situations suivantes :

  • Le bail excède 12 ans (renouvelé par tacite reconduction)
  • Les facteurs de commercialités ont changé

Exemple : La zone où se trouve le local a bénéficié d’un aménagement permettant le passage d’un tramway

  • Valorisation du local

Exemple : des travaux d’aménagements améliorants ainsi le local

  • Déspécialisation partielle du bail.

Exemple : Vous avez étendu votre commerce, en proposant des prestations annexes.

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, l’augmentation des loyers sur une année ne doit pas dépasser 10% du loyer acquittée de l’année précédente. On parle alors, de plafonnement de loyer dans le déplafonnement.

Lors d’une révision triennale, Il y a la possibilité de lisser l’augmentation de loyer de 10% chaque année, lorsque l’augmentation représente ¼ du loyer augmenté. Soit 25% d’augmentation.

Exemple : Le loyer révisé étant de 30 000€, et réajusté ( déplafonné) à la valeur locative N, nous obtenons 37 500€, soit une augmentation annuelle de 7 500€, représentant ainsi ¼ du loyer augmenté.

En appliquant les 10%, le lissage se fera donc comme suit :

  • N : 30 000€ + 10% = 33 000€
  • N+ 1 : 33 000€ + 10 % =36 300€
  • N+ 2 : 37 500€ (Ajustement)

Au terme du bail commercial, le locataire bénéficie un droit au renouvellement du bail, et le bailleur à la possibilité, s’il le souhaite de revoir à la hausse le loyer. Pour se faire, il devra, alors respecter certaines conditions :

  • Donner congé 6 mois avant le terme du bail, et proposer au locataire le renouvellement avec un nouveau loyer. Il appartiendra donc au locataire, d’accepter ou pas cette proposition.
  • Lors d’une nouvelle location/ ou à la relocation

Bail d’habitation :

A la relocation, ou lors d’une première location d’un bien, il convient de respecter la loi sur l'encadrement des loyers, en matière de fixation de prix, avant la signature du bail.

A ce sujet, la loi ELAN, a instauré un dispositif sur l'encadrement des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi Alur de 2014.

Il a été mis en place, afin d'empêcher le bailleur d'augmenter le montant du loyer entre 2 locataires. Cet encadrement concerne à la fois les logements vides ou meublés et situés en zone tendue. Le bailleur est obligé de s'y soumettre, sauf s'il a réalisé d'importants travaux dans le logement.

D. n° 2021-852, 29 juin 2021, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

NB :  A la suite de travaux de rénovation au sein du bien loué, le bailleur à la possibilité de revoir le loyer à la hausse, mais uniquement sous certaines conditions.

Pour en savoir plus sur le sujet, nous vous invitons à consulter notre magazine mensuel du mois de mars 2022 "https://cfpformations.com/travaux-augmentation-des-loyers", entièrement gratuit.


Bail commercial/ professionnel :

Le loyer peut être fixé :

  • Librement par le bailleur
  • Conventionnellement entre le bailleur et le locataire en fonction de chiffre d’affaires prévisionnel, en insérant alors une clause-recette au bail
  • En se basant sur la valeur locative du local (voir la loi du 11 décembre 2001 du code de commerce) d’après les critères suivants :
  • Les caractéristiques du local
  • La destination des lieux loués
  • Obligations respectives des parties, respectant ainsi les engagements de chacun (Bailleur-Locataire)
  • Les facteurs de commercialités, c’est-à-dire
  • Les prix pratiqués dans le voisinage


Peut-on procéder à une rétroactivité en cas de révision de loyer tardive ?

Bail d’habitation :

Si auparavant le bailleur avait la possibilité de réclamer au locataire, sur les 5 dernières années, les impayés issus d’une révision de loyer rétroactive, aujourd’hui depuis la loi ALUR en date du 24 mars 2014, modifiant ainsi l’art17-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 89, la révision de loyer est prescrite 1 an après la date indiquée au bail.

Bail commercial/ professionnel :

  • Bail commercial : 

Conformément aux articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, il y a absence de rétroactivité si la demande n’a pas été faite dans les délais légaux :

  • Annuellement grâce à la clause d’échelle mobile
  • Triennale (bail classique)
  • Au terme du bail, lors du renouvellement

Dans certains cas la rétroactivité peut s’appliquer si dès la signature du bail, il est précisé que la révision des loyers soit automatique par le biais d’une clause d’échelle mobile (voir les termes de l’article L. 145-39 du code de commerce).  Par exception, la rétroactivité du loyer d’un bail commercial peut être appliqué.

  • Bail professionnel :

Il est important de noter qu’en matière de baux professionnels, les règles du code civil s’appliquent en dehors du domaine du statut d’ordre public.

Si l’on prend en compte l’article 2224 du code civil, il est précisé que :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Par conséquent, le bailleur peut réclamer au titre de droit personnel, une créance.

Comme vous pouvez le constater cela peut conduire à une jurisprudence. Donc, à défaut d’accord entre les parties, c’est le président du tribunal de grande instance qui devra trancher.

Comment aviser le locataire de cette révision de loyer ?


Bail d’Habitation :

Pour rappel, l’augmentation de loyer à la suite de la révision de loyer prend effet à compter de la date de la demande du bailleur. Par conséquent, pour plus de sécurité, il est préférable d’informer le locataire par l’intermédiaire d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Bail commercial/professionnel :

Selon les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, et de l’article R.145-20 du code de commerce, la demande de révision doit se faire selon un formalise bien précis :

  • Par acte extrajudiciaire
  • Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans votre courrier, il est important de détailler ainsi vos calculs pour plus de transparence.

Comment procéder au calcul de la révision de loyer ?

A partir de la dernière publication aux JO (Journal Officiel) sur le site de l’INSEE, des indices suivants :

  • IRL "Indice de référence des loyers"
  • ICC "Indice du coût de la construction"
  • ILAT " Indices des loyers des activités tertiaires" 
  • ILC "Indices des loyers commerciaux"

La formule est la suivante :

Loyer révisé = Loyer actuel x (Nouvel indice publié/ Ancien indice, connu lors de la signature du bail)


NB : si lors de la signature du bail, l’indice concerné à cette date, étant le 1er trimestre de l’année de location, il convient d’utiliser celui du 1er trimestre de l’année de révision.


Quels sont les recours possible en cas de désaccord ou d’abus ?

  • Pour les révisions du bail commercial et professionnel

En cas de litige, chaque partie (Bailleur – Locataire) pourront toujours faire appel à la maison départementale de conciliation pour parvenir à un accord amiable, ou à défaut d’accord, se rapprocher du tribunal judiciaire.

  • Pour les révisions du bail d’habitation

Depuis la loi ALUR, il faut dire qu'il y a très peu de contestation, puisque la révision est prescrite un an après la date inscrite au bail, mais dans le cadre d'un renouvellement de bail, si le bailleur ne respecte pas l'encadrement de loyer pour réévaluer son loyer, le locataire à la possibilité de lui adresser une mise en cause par LRAR (Lettre recommandée avec accusé de réception). 

Si le propriétaire reste camper sur ses positions, le locataire pourra alors saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire.

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A propos de l'auteur

Christelle PAISLEY

Formatrice Professionnelle d'Adultes en immobilier , Commerce et Ventes.