Que vous soyez bailleur ou locataire, il est essentiel de connaître les démarches à suivre pour résilier le bail en toute légalité. Dans ce guide pratique, nous vous expliquons les étapes à suivre pour résilier un bail commercial ou professionnel, en respectant les droits et obligations de chacune des parties.
Avant de plonger dans les détails de la résiliation d'un bail commercial, il est essentiel de comprendre ce qu'est un bail commercial et son importance.
Un bail commercial est un contrat légal entre un locataire (preneur) et un propriétaire (bailleur) pour la location d'un espace commercial. Ces baux peuvent varier en termes de durée, de conditions et de droits et obligations pour les deux parties.
En France, la durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans. Cependant, il est possible de conclure un bail commercial pour une durée inférieure dans certains cas spécifiques. La durée maximale est généralement de 12 ans, mais elle peut être prolongée jusqu'à 25 ans dans certaines situations.
Le bail commercial est soumis à des règles strictes en matière de résiliation. Le locataire et le bailleur doivent respecter certaines conditions pour mettre fin au contrat de location ( voir le guide pratique ci-dessous).
Résilier un bail professionnel
Un bail professionnel, également connu sous le nom de bail commercial, est un type de contrat de location utilisé lors de la location de biens immobiliers à usage commercial, mais non destinés à la vente au détail. Ce type de bail est généralement utilisé pour des espaces de bureau, des entrepôts ou d'autres propriétés commerciales qui ne sont pas destinés à un usage résidentiel ou de vente au détail.
Selon l'article L.145-4 du Code de commerce français, un bail professionnel peut être conclu pour une durée minimale de 6 ans si le locataire exerce une activité autre que commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Cette disposition permet d'adapter la durée du bail aux besoins spécifiques des professionnels exerçant des activités différentes de celles habituellement couvertes par un bail commercial.
Le bail professionnel est soumis à des règles moins strictes que le bail commercial en matière de résiliation. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées pour mettre fin au contrat de location.
Guide pratique
BAILLEURS
LOCATAIRES
Conditions de résiliation :
Le bailleur peut donner congé uniquement à l'échéance triennale du bail. C'est à dire tous les 3 ans. Il peut le faire par acte d'huissier ou en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Délai de préavis de résiliation :
Le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois pour les baux conclu avant le 1er septembre 2014, et de 3 mois pour ceux conclus après cette date.
Exemple : un congé donné le 03/04 prendra effet le 30/12. Soit 6 mois après la fin du 2ième trim. (30/06)
Motif de résiliation :
Motif légitime et sérieux : Loyers impayés ou non-exécution des obligations contractuelles.
Reprise du local pour y installer son propre commerce ou pour des travaux nécessitant la vacance du bien.
Informations complémentaires :
Certains baux commerciaux comportent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement grave du locataire à ses obligations.
Il est important de noter qu'une indemnité d'éviction peut être versée au locataire si le motif de résiliation n'est pas justifié : " N'hésitez pas à lire également notre BD, consacré à la résiliation d'un bail commercial, spécial bailleur, dans lequel nous vous donnons de plus ample de détails."
Le bailleur à la possibilité de revenir sur sa décision de résilier le bail commercial ou professionnel, en le notifiant au locataire par huissier ou en LRAR, dans un délai de 15 jours à compter de la date de réception du congé donné.
Conditions de résiliation :
Le locataire peut résilier à tout moment le bail, par acte d'huissier ou en lettre recommandée avec accusé de réception ( LRAR).
Délai de préavis de résiliation :
Le locataire, lui, doit respecter obligatoirement un préavis de 6 mois.
Motif de résiliation :
Le locataire n'est pas obligé de justifier d'un motif particulier. En règle général le locataire l'envisage pour les motifs suivants :
Fermeture de l'entreprise
Déménagement de la structure
Les conditions de location ne conviennent plus. Etc.
Informations complémentaires :
Le locataire peut contester la résiliation en saisissant les tribunaux compétents dans les 2 ans qui suivent la résiliation.
Il a la possibilité de réclamer une indemnité d'éviction, si toutefois il est éligible au renouvellement de son bail commercial.
NB :Le délai de congé donné au locataire par le bailleur, pour un bail commercial a été réduit de 6 mois à 3 mois pour le bailleur en vertu de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a pour objectif de faciliter la relocation des locaux commerciaux et de dynamiser le marché de l'immobilier commercial
Il est important de noter que le non-respect des termes du bail commercial peut entraîner des conséquences juridiques et financières graves. Cela peut inclure des pénalités financières ou même des poursuites judiciaires.
Si vous êtes confronté à des difficultés lors de la résiliation de votre bail commercial, il est fortement recommandé de rechercher l'aide d'un professionnel qualifié. Un avocat spécialisé dans l'immobilier commercial peut vous aider à comprendre vos droits et obligations et à naviguer dans le processus de résiliation de manière efficace et légale. De plus, consulter des experts en immobilier commercial peut vous aider à évaluer vos options et à prendre des décisions éclairées.
Vous avez la possibilité de télécharger, si vous le souhaitez, notre modèle-type de lettre pour rédiger en bonne et due forme votre courrier de résiliation.
Quelles sont les principales différences entre la résiliation d'un bail commercial et d'un bail professionnel ?
La principale différence réside dans les règles de forme et de fond régissant chaque type de bail. Les baux commerciaux sont soumis à des règles spécifiques du Code de commerce, tandis que les baux professionnels relèvent généralement du Code civil.
Quelles sont les conditions pour résilier un bail commercial ?
La résiliation d'un bail commercial peut être demandée par le locataire ou le bailleur, sous réserve du respect des conditions légales. Le bailleur peut résilier le bail pour divers motifs, tels que la non-paiement des loyers, la violation des obligations contractuelles ou le non-renouvellement du bail.
Comment se déroule la résiliation d'un bail professionnel ?
La résiliation d'un bail professionnel est généralement régie par les dispositions du Code civil. Les parties doivent se conformer aux modalités de résiliation prévues dans le contrat de bail, telles que le respect d'un préavis ou le paiement d'une indemnité.
Quels sont les recours du locataire en cas de résiliation abusive de son bail ?
En cas de résiliation abusive de son bail, le locataire peut saisir le tribunal compétent pour contester la décision du bailleur. Il peut également demander des dommages-intérêts pour préjudice subi.
Existe-t-il des différences régionales concernant la résiliation des baux commerciaux et professionnels ?
Oui, certaines régions peuvent appliquer des règles spécifiques en matière de résiliation des baux commerciaux et professionnels. Il est donc recommandé de se renseigner sur les dispositions légales en vigueur dans la région concernée.
Lorsqu'il est question d'immobilier et d'opportunités d'investissement, les gens pensent souvent à l'achat classique de biens immobiliers, en passant par l'obtention d'un prêt immobilier. Cependant, il existe une autre voie qui gagne du terrain : le leasing en immobilier.
Dans cet article, nous examinerons ce type d'investissement "leasing immobilier", sa particularité, ses avantages et ses inconvénients, et nous verrons s'il s'agit d'une option viable pour les personnes qui cherchent à investir dans le marché immobilier.
La particularité du Leasing immobilier ou crédit-bail immobilier
Qu'est-ce que le leasing immobilier ?
Le leasing immobilier, également connu sous le nom de "location-accession", soit le crédit-bail immobilier pour les particuliers, est un accord financier par lequel un particulier, appelé le preneur, loue un bien immobilier à un propriétaire, appelé le bailleur, pour une période déterminée.
Contrairement à la location traditionnelle, où le locataire n'a aucun droit de propriété, le crédit-bail immobilier offre au locataire la possibilité de devenir propriétaire à terme.
Comment fonctionne le leasing immobilier ?
Le leasing immobilier fonctionne comme le crédit-bail auto, c'est pour cela qu''on parle de "crédit-bail immobilier".
Dans le cadre d'un crédit-bail immobilier, le preneur verse au bailleur non seulement des loyers réguliers, appelé aussi redevances, mais également une partie acquisitive indiqué au crédit-bail.
À la fin de la période de location, le locataire a généralement la possibilité d'acheter le bien à un prix prédéterminé, souvent appelé "valeur résiduelle".
Cette formule permet aux particuliers de tester le bien avant de s'engager. C'est une forme de location temporaire, où le preneur accède à la propriété progressivement.
Un contrat de location-accession ou crédit-bail immobilier, encadré par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 est signé entre les 2 parties, dans lequel le bailleur s'engage à réserver le bien jusqu'au transfert du droit de propriété. Le crédit-bail immobilier signée pour une durée 3 ans reconductible sur 1 an, fonctionne dans ce cas de figure, comme une promesse unilatérale de vente.
Pour montrer sa bonne foi, le preneur doit s'acquitter d'un premier paiement ( 5% maximum) de la valeur du bien, lors de la signature du contrat.
Qu'advient-il du loyer versé ?
Le loyer versé par le preneur, est considéré comme une compensation financière pour le propriétaire, qui le laisse profiter du bien, avant d'être détenteur de la pleine propriété.
A quoi sert la partie acquisitive ?
La partie acquisitive est un élément clé qui distingue le crédit-bail immobilier de la location classique. Elle représente la portion des paiements de crédit-bail versée par le preneur qui est destinée à constituer de l'équité dans le bien immobilier loué.
À mesure que les paiements de crédit-bail sont effectués, une part de ces paiements contribue à l'accumulation d'une valeur propriétaire. Elle peut être soit fixe, soit variable en fonction des conditions du contrat de crédit-bail et des politiques du bailleur. Elle sera retranchée du prix final au moment de la vente.
De plus, elle peut offrir des avantages fiscaux intéressant, mais tout dépend de la réglementation fiscale en vigueur, selon les régions.
Les conditions d'éligibilité
Le principal objectif de ce type d'investissement est de faciliter l'accession à la propriété de tous les particuliers, en évitant les démarches administratives complexes auprès des banques.
Le leasing immobilier n'est pas réservé uniquement qu'aux foyers modestes, il est accessible à tous.
Les avantages
Flexibilité du financement
Investissement initial limité
Dispositif accessible à tous
Le crédit-bail immobilier offre aux particuliers la possibilité d'accéder à des biens immobiliers qui pourraient être financièrement hors de portée d'un achat pur et simple. Cette souplesse permet de diversifier les investissements et d'optimiser l'utilisation des fonds disponibles.
Comparé aux coûts initiaux substantiels de l'achat d'un bien immobilier, le crédit-bail immobilier nécessite un investissement initial relativement faible. Cette caractéristique est particulièrement intéressante pour les personnes qui souhaitent entrer sur le marché de l'immobilier avec un capital limité.
Le leasing immobilier ou crédit-bail immobilier offre de nombreux avantages pour les profils d'investisseurs jugés peu fiables par les banques. C'est à dire :
Très peu ou pas du tout d'apport personnel
Taux d'endettement élevé
Pas de CDI
Les défis du leasing immobilier ou crédit-bail immobilier
Droits de propriété limités
Bien que le crédit-bail immobilier offre la possibilité d'accéder à la propriété, les preneurs n'ont qu'un contrôle limité sur le bien pendant la durée du bail. Les décisions importantes concernant les modifications ou les rénovations peuvent nécessiter l'approbation du bailleur.
Entretien et responsabilités
Les locataires sont souvent responsables de l'entretien et des réparations du bien pendant la période de location. Cela peut s'avérer coûteux et avoir un impact sur le rendement global de l'investissement.
La valeur du bien et sa valeur marchande future peuvent être soumises à des fluctuations. Les locataires peuvent se trouver dans une situation où la valeur du bien a augmenté de manière significative, ce qui influe sur leur décision d'achat.
Toutefois, le leasing immobilier ou crédit-bail immobilier peut comporter des risques liés aux fluctuations. De ce fait, tenez compte de votre tolérance au risque et de vos projets à long terme avant de vous engager dans cette voie.
Aspects juridiques
Le crédit-bail immobilier est régi par des contrats juridiquement contraignants. Ces contrats définissent les termes et conditions du bail, y compris la durée du bail, la structure des paiements et les options d'achat.
Il est vivement recommandé de faire appel à des professionnels en immobilier, comme une société de crédit-bail.
Les différents types de crédit-bail immobilier
Location de biens immobiliers résidentiels
Le crédit-bail immobilier résidentiel permet aux particuliers de louer des maisons ou des appartements. Ce type de location est idéal pour les personnes qui recherchent un logement temporaire ou qui souhaitent tester un bien avant d'en devenir propriétaire
Location de biens immobiliers commerciaux
Le crédit-bail immobilier commercial consiste à louer des biens immobiliers à des fins professionnelles. Il offre aux entrepreneurs la possibilité de créer et de développer leur entreprise sans s'engager à en être propriétaire
En bref
Le crédit-bail immobilier ou "leasing en immobilier", offre une approche unique de l'investissement immobilier. En permettant aux particuliers de louer des biens immobiliers avec la possibilité d'en devenir propriétaire, il répond à un large éventail de préférences en matière d'investissement.
Avant de vous lancer dans un tel projet, évaluez soigneusement vos objectifs financiers, votre tolérance au risque et vos projets à long terme afin de déterminer si cette option correspond à vos aspirations.
F.A.Q
La partie acquisitive est-elle remboursable en cas de non-exercice de l'option d'achat ?
Dans certains cas, la partie acquisitive accumulée peut ne pas être remboursée si l'option d'achat n'est pas exercée. Cela dépend des termes du contrat de crédit-bail.
Le leasing immobilier ou crédit-bail immobilier est-il une pratique courante ?
Il gagne en popularité en tant que stratégie d'investissement alternative, offrant un mélange de location et de propriété.
Que se passe-t-il à la fin de la période de location d'un bien immobilier ?
À la fin de la période de location, les locataires ont souvent la possibilité d'acheter le bien à un prix prédéterminé ou de choisir de ne pas donner suite.
Comment le crédit-bail immobilier influe-t-il sur la valeur du bien ?
Le crédit-bail immobilier peut influencer la valeur du bien en fonction des tendances du marché, avec un potentiel d'appréciation et de dépréciation.
Le crédit-bail immobilier présente-t-il des avantages fiscaux ?
Le crédit-bail immobilier peut offrir des avantages fiscaux en termes de déductions des dépenses d'exploitation, mais les avantages spécifiques varient en fonction de la région et de la situation.
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier ou si vous louez actuellement un logement, vous pourriez vous demander s'il est possible de sous-louer cette propriété à quelqu'un d'autre.
La sous-location peut-être une option intéressante dans certaines situations, mais il est important de comprendre les tenants et aboutissants avant de prendre une décision.
Dans cet article, nous explorerons en détail ce qu'est la sous-location, les avantages et les inconvénients associés, ainsi que les aspects juridiques à considérer. Pour finir, nous vous listerons un certain nombre de conseils et de recommandations, mais aussi des mesures à prendre pour une sous-location réussie.
La sous-location implique le fait de louer une propriété ou une partie de celle-ci à un tiers, alors que vous-même êtes locataire ou propriétaire. Cela peut se produire dans différents contextes, que ce soit pour un logement résidentiel ou commercial. Cependant, il est crucial de vérifier les termes de votre bail ou de votre contrat de location, car certains contrats peuvent interdire la sous-location sans le consentement explicite du propriétaire.
Les avantages et les inconvénients
AVANTAGES
La sous-location présente plusieurs avantages, notamment, la possibilité de partager les coûts de location, ce qui peut alléger le fardeau financier. De plus, si vous avez un espace inutilisé, la sous-location peut vous permettre de le rentabiliser. Pour les locataires, la sous-location peut offrir une certaine flexibilité, surtout si leur situation change temporairement.
INCONVENIENTS
La sous-location comporte également des inconvénients potentiels. Les propriétaires peuvent se sentir mal à l'aise de permettre à quelqu'un d'autre d'occuper leur bien sans contrôle direct. De plus, si le sous-locataire ne respecte pas les règles, cela peut entraîner des problèmes juridiques et financiers pour le locataire initial.
Les aspects juridiques à considérer
Aspects légaux et réglementaires
Sur le plan légal, la sous-location est régie par les lois et les règlements locaux. Certains endroits exigent que le propriétaire donne son accord écrit pour toute sous-location, tandis que d'autres permettent la sous-location automatique. Il est essentiel de se familiariser avec les réglementations de votre région pour éviter tout problème juridique.
Sous-louer en toute légalité
Si vous envisagez de sous-louer, commencez par consulter votre bail ou contrat de location. Assurez-vous de comprendre les restrictions et les exigences spécifiques.
Si la sous-location est autorisée, informez votre propriétaire ou votre gestionnaire de l'immeuble de vos intentions et suivez les procédures recommandées pour obtenir l'approbation. (Articles L145-31 à L145-32)
Les clés d'une sous-location réussie
Respectez ces 7 étapes
Vérifiez votre bail : Examinez attentivement les termes de votre contrat de location pour vérifier si la sous-location est autorisée.
Informez le propriétaire : Communiquez avec votre propriétaire pour discuter de vos plans et obtenir l'approbation si nécessaire.
Rédigez un contrat de sous-location : Préparez un contrat détaillé qui stipule les conditions de la sous-location.
Sélectionnez soigneusement les sous-locataires : Choisissez des personnes fiables et respectueuses pour occuper votre bien.
Effectuez un état des lieux : Documentez l'état de la propriété avant l'arrivée des sous-locataires.
Informez-vous sur les règles locales : Assurez-vous de connaître les lois et les règlements concernant la sous-location dans votre région.
Collectez un dépôt de garantie : Demandez un dépôt de garantie à vos sous-locataires pour couvrir les éventuels dommages.
Appliquez nos conseils
Communiquez ouvertement avec votre propriétaire et les sous-locataires.
Établissez des attentes claires dès le départ.
Rédigez un contrat de sous-location détaillé.
Conservez des copies de tous les documents liés à la sous-location.
Fournissez des informations sur le voisinage et les commodités.
Les propriétaires peuvent avoir des préoccupations légitimes concernant la sous-location. Ils peuvent craindre une perte de contrôle sur leur propriété, des problèmes de maintenance négligés ou des locataires indésirables. C'est pourquoi la communication ouverte entre le propriétaire et le locataire est essentielle pour résoudre ces problèmes.
Prenez des mesures complémentaires
En plus de ces conseils énumérés plus haut, il est vivement conseillé de prendre des mesures complémentaires :
Sélectionnez des sous-locataires dignes de confiance et effectuez des vérifications de références. Assurez-vous que les termes de la sous-location sont clairement définis dans un contrat écrit.
Exigez une assurance, car il est important de noter que la sous-location peut avoir un impact sur la part de responsabilité de chacun. Vous pourriez avoir besoin d'une couverture d'assurance spéciale pour protéger votre bien en cas de dommages causés par les sous-locataires. De plus, le sous-locataire peut également avoir besoin de sa propre assurance.
Bien définir le prix de la sous-location en prenant en compte les coûts de location actuels, les services publics, et d'autres frais associés. Assurez-vous que le loyer est juste pour toutes les parties impliquées, et qu'il ne soit en aucun cas supérieur au prix de la location principale. (Articles L145-31 à L145-32)
Déterminer clairement les espaces qui seront occupés lors de la sous-location
Les types de biens qui sont concernés par la sous-location
La sous-location peut s'appliquer à la fois aux biens commerciaux et résidentiels. Cependant, les règlements et les considérations légales peuvent varier en fonction du type de propriété. Il est important de se conformer aux lois pertinentes pour éviter tout conflit.
La sous-location d'une partie de votre bien
La sous-location d'une partie de votre propriété, telle qu'une chambre ou un espace de bureau, présente des défis différents. Assurez-vous de définir clairement les espaces accessibles et de discuter des règles d'utilisation avec les sous-locataires potentiels.
La sous-location : est-elle plus intéressante qu'une location traditionnelle ?
La sous-location diffère de la location traditionnelle, car elle implique un locataire initial qui agit ensuite en tant que « sous-locateur ». La sous-location peut offrir une plus grande flexibilité et la possibilité de louer temporairement, tandis que la location traditionnelle est généralement à plus long terme.
Il est vrai que la sous-location peut être une option viable pour partager les coûts et optimiser l'utilisation de votre propriété. Cependant, il est essentiel de comprendre les aspects juridiques et de suivre les règlements locaux pour éviter tout problème. Avant de sous-louer, communiquez ouvertement avec votre propriétaire et prenez des mesures pour protéger vos intérêts et ceux de vos sous-locataires.
POUR ALLER PLUS LOIN
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Nous vivons dans une société où l’on ne peut pas s’empêcher d’avoir des préjugés sur tout, mais saviez-vous que les préjugés peuvent présenter un danger pour l’individu et pour la société.
Pour rappel les préjugés d’après la définition du petit Larousse sont des jugements sur quelqu'un, quelque chose, qui est formé à l'avance selon certains critères personnels orientant « soit en bien ou en mal » les dispositions d'esprit à l'égard de cette personne, ou de cette chose.
Concernant LE VIAGER, beaucoup de personnes pensent systématiquement à l’affaire de Jeanne CALMENT, la doyenne de l'humanité qui a vécu jusqu'à l'âge de 122 ans, alors que l'acquéreur qui avait acheté son bien en VIAGER est décédé bien avant elle.
Pour ceux qui ne connaissent pas en quoi consiste une vente en VIAGER, vous trouverez toutes les réponses dans le volet n°6 de notre magazine.
L' affaire Jeanne CALMENT
Pour revenir sur l'affaire de Jeanne CALMENT, c'est en 1965 que le notaire André-François Raffray, âgé de 47 ans décida d'acheter en VIAGER la maison de Jeanne CALMENT qui avait 90 ans à l’époque. Hélas ! Ce notaire n’a pas eu le temps de devenir détenteur de la pleine propriété, puisqu'il décéda avant elle, en 1995, soit 30 ans après.
A la suite de ce décès, les héritiers ont pris le relais en versant la rente à Jeanne CALMENT jusqu’à sa mort en 1997, soit 2 ans après.
Il est vrai qu'à la lecture de ces faits, on peut trouver cela un peu injuste vis-à-vis du notaire, mais saviez-vous que Jeanne CALMENT a libéré les lieux en 1985 pour se rendre dans une maison de retraite.
" Après le gel des canalisations de son appartement lors de l'hiver 1985, elle s'installe dans la maison de retraite du Lac, à Arles, après avoir vécu seule jusqu'à cent dix ans1." Source : Wikipédia.
De ce fait, le VIAGER occupé, s'est transformé en VIAGER libre, ce qui a permis à la famille Raffray, durant ces 12 dernières années d'en profiter, et de louer la propriété. Grâce à cela, ils ont pu ainsi diminuer les frais.
POUR ALLER PLUS LOIN
Si vous souhaitez en savoir davantage sur Le VIAGER occupé et le VIAGER libre, n’hésitez pas à lire également le volet n°7 de notre magazine, disponible sur notre site.
Sur toutes les ventes en VIAGER qui ont été réalisées jusqu’à ce jour, combien de cas similaire avons-nous entendu parler ? Alors pourquoi en faire une généralité ?
L'avis de Sophie RICHARD sur le sujet
Selon Sophie RICHARD, fondatrice du réseau Viagimmo, «le viager apporte une réponse apaisée aux problématiques économiques et sociétales que nous traversons ».
Nous vous invitons à visionner cette interview dans laquelle Sophie RICHARD s’explique sur le sujet.
D’autres personnes pensent que c’est malsain de parier sur la vie de quelqu’un. Mais, s’il n’était pas question d’effectuer un pari, mais de voir plutôt le côté positif de cette transaction, à la fois pour le crédirentier « le vendeur », et le débirentier « l'acquéreur ».
En effet le crédirentier va volontairement faire le choix de proposer à la vente, son bien en VIAGER pour percevoir une rente supplémentaire qui viendrait soulager ses dépenses, tout en sachant que ce bien ne fera plus partie de la succession. D’ailleurs, cela peut s’avérer très intéressant pour ceux qui n’ont pas d’héritiers.
Le débirentier, en acceptant cette proposition, rend un immense service au crédirentier, même s’il garde à l’esprit qu’il deviendra propriétaire de la pleine propriété uniquement au décès de ce dernier. Dans certains cas, il peut même l’occuper avant, s’il s’agit d’un VIAGER libre.
Vu sur cet angle, ne pouvons-nous pas finalement dire que ce type de transaction est la résultante d’un acte bienveillant envers nos seniors ?
Pour reprendre les mots de Sophie RICHARD : « Les idées reçues ont la peau dure. Donc non, le viager n’est pas un outil pour déshériter ses enfants tout comme ce n’est pas un pari sur la mort. »
Les avantages et les inconvénients du VIAGER
Nous rappelons que le VIAGER est une vente de gré à gré, c'est-à-dire une vente basée sur un accord à l'amiable entre les parties concernées (vendeur et acquéreur).
Par conséquent, la répartition des charges et des taxes entre eux ne repose sur aucune règle précise. Elle doit donc être mentionnée dans le contrat par un commun accord. A défaut, ce sont les art. 605-606 du code civil qui s'appliquent.
Ce qui est certain, c'est que le VIAGER présente des avantages fiscaux pour le crédirentier. En effet, la totalité de la rente n'est pas soumise à l'impôt, et la part imposable dépend de l'âge du vendeur.
Pour connaître le taux d'imposition appliqué sur la rente viagère, en fonction de l'âge du vendeur, nous vous invitons à vous rendre sur le site du Bulletin officiel des finances publiques.
LE VIAGER (occupé ou libre) présente bien entendu d'autres avantages (voir tableaux ci-dessous). Comme dans toutes les transactions, il y a certes des avantages, mais il y a également des inconvénients, alors prenez le temps de les analyser.
LE VIAGER OCCUPE
La vente en viager occupé est l'une des transactions la plus répondue. Elle représente 85 % des ventes en VIAGER. A l'issue de la signature du contrat de vente, le débirentier " l'acquéreur" est certes, propriétaire du bien, mais le crédirentier " le vendeur" conserve alors le droit d'usage d'habitation "DUH".
Dans ce cas de figure, quels sont les avantages et inconvénients pour chacune des parties ?
LE VIAGER LIBRE
Il est vrai qu'il y a très peu de vente de ce type, mais le plus souvent un VIAGER occupé laisse place à un VIAGER libre, suite à un départ en maison de retraite du crédirentier. Vous l'avez compris, en VIAGER libre, le débirentier peut en disposer à sa guise.
Quels peuvent être les bénéfices et les contraintes pour ce type de vente ?
Pour conclure, avec l'augmentation des taux de crédits, beaucoup de banques deviennent très sélectives quant au choix du profil des emprunteurs, donc pour obtenir un prêt en ce moment, c'est assez compliqué.
La vente en VIAGER ne sera-t-elle pas une alternative intéressante pour les investisseurs ?
D'ailleurs, Sophie RICHARD, vient appuyer le bien-fondé de cette alternative. "Le viager connaît même un regain d’intérêt après la crise sanitaire qui a « jeté une lumière crue sur la question du vieillissement »."
Pour ceux qui envisagent d'investir dans le VIAGER, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels de l'immobilier (agences immobilière; notaire; conseiller immobilier ou encore des spécialistes du VIAGER).
Dans le cadre d’une vente entre particuliers, les 2 parties s’entendent librement par un commun accord sur le prix d’acquisition du bien mis en vente, et ceci, même avant de prendre attache avec le notaire pour la signature de l’acte authentique de vente.
En principe, lorsqu’un acte a été publié au service de la publicité foncière, il est irrévocable. Mais, dans certains cas, l’une des 2 parties peut demander à revenir sur les termes du contrat et de l’accord initial.
En effet, cette démarche est possible dans les 2 situations suivantes :
Pour une action en rescision pour lésion
Pour une action en rescision pour dol"voir également notremagazinen°4"
Dans cet article, nous vous expliquerons ce qu’est une action en rescision d’un point de vue général, dans quelle mesure une action en rescision pour lésion peut-elle être invoquée, quelles sont les conditions autorisant un recours juridique en ce sens, ainsi que les conséquences liées à une telle action.
Enfin, nous aborderons dans le dernier volet, les contrats de vente pour lesquels aucune action en rescision ne peut être invoquée pour lésion.
Nous ne développerons pas la notion d'action en rescision pour dol dans cet article, puisque nous l'avons abordé dans notre magazine mensuel du mois d'avril 2022. Si vous souhaitez en savoir d'avantages sur le sujet, nous vous invitons à le consulter. " magazine du mois d'avril 2022"
Définir ce qu'est une action en rescision d'un point de vue général
Une action en rescision donne la possibilité à l’acquéreur victime de dol et/ou au vendeur lésé, de revenir sur un contrat de vente immobilière par le biais d’un recours juridique actionnable par les parties signataires. « Art 1674 à 1685 du code civil ».
Comme précisé en introduction, nous notons 2 types d’actions en rescision :
Pour dol :
Dissimulation d’informations volontaire par le vendeur dans le but d'altérer le consentement de l’acquéreur.
Pour lésion :
Le vendeur se retrouve lésé à la suite d’une duperie sur la valeur exacte du prix de vente de son bien.
Nous tenons à préciser qu’il est important de faire la différence entre une action en rescision qui permet de revenir sur l’accord initial où l’annulation du contrat, et une action de nullité qui elle, consiste à annuler simplement un acte. Même s’il y a annulation du contrat, cela ne remet pas en cause le droit de propriété de l’acquéreur.
Dans quel contexte peut-on intenter une action en rescision pour lésion ?
Il est possible d’intenter une action en rescision pour lésion lorsqu’ à l’issue d’une vente immobilière entre particuliers, le vendeur demande à revenir sur l’accord initial, après s'être rendu compte qu'il avait sous-estimé son bien mis en vente.
Quant à l’acquéreur, lui, il en a tiré profit, en le remettant en vente à un prix nettement supérieur. Bénéficiant ainsi d’une superbe plus-value.
L’action en rescision pour lésion, est souvent la résultante d’une vente immobilière entre particuliers, car en règle générale, l’agent immobilier, qui est un professionnel dans son domaine, est censé transmettre une estimation proche de la réalité.
Cette action en rescision sera-t-elle recevable ?
Quelles sont les conditions permettant qu’une action en rescision pour lésion soit recevable auprès d’un juge ?
Pour qu’il y ait lésion, il faut s’assurer que le prix de vente soit bien en dessous du prix du marché. Pour vérification, les parties par un commun accord, devront désigner 3 experts (professionnels de l’immobilier) pour estimer la valeur réelle du bien. En l’absence de consensus entre les parties, le TGI(Tribunal de Grande Instance) peut désigner le cabinet compétent pour le faire.
Il se peut qu’après un an, le bien ait pris de la valeur et ceci grâce aux travaux d’amélioration effectués par l’acquéreur, ou suite au réaménagement urbain du quartier où est situé le bien.
Pour éviter le manque d’équité, la base pour contrôle, restera l’estimation de la valeur vénale lors de l’année d’acquisition.
On considère que le vendeur est lésé, si le rapport des experts confirme que le prix proposé en vente est inférieur au prix du marché de 5/12e. Ce qui équivaut à une lésion supérieure à 7/12e. Soit, plus de 2.4 fois supérieur au prix du bien vendu.
Vous trouverez ci-dessous un exemple type en image :
Le vendeur à la confirmation qu’il y a effectivement lésion. Il peut donc saisir le tribunal de TGI(Tribunal de Grande Instance), tout en respectant les délais légaux. C’est-à-dire avant le délai de prescription qui est de 2 ans, soit 24 mois.
Passé ce délai, plus aucun recours ne sera possible.
Une action en rescision pour lésion peut être intenté par un vendeur, s’il y a effectivement eu une sous-estimation du prix de vente. Cependant, à l’inverse, elle ne peut pas être invoqué par l’acquéreur pour avoir payé trop cher ce bien.
Pour ce type de procédure, il est vivement recommandé d’avoir recours à un avocat en droit de l’immobilier, puisque cela relève pleinement de sa compétence.
Quelles peuvent être les conséquences liées à cette action en rescision pour lésion ?
Finalement, le juge estime que la valeur vénale du bien au moment de l’achat avait été effectivement sous-estimé par le vendeur.
L’acquéreur a donc le choix entre ces 2 possibilités :
Conserver le bien et régler le complément d’après le prix estimé par le tribunal.
Restituer le bien au vendeur, et annuler ainsi le contrat de vente.
Dans le premier cas, où l’acquéreur décide de conserver le bien, le juge impose au vendeur une pénalité de 10% du prix estimé qui sera retranché sur le complément à verser par l’acquéreur. En effet, le vendeur aurait dû se rapprocher de personnes compétentes pour une estimation plus juste de son bien, avant de le proposer à la vente.
A cela, il faut penser à ôter les intérêts légaux (à titre de dommages et intérêts), sans oublier de déduire le règlement d’acquisition figurant sur l’acte de vente.
Dans le second cas, si l’acquéreur est dans l’incapacité de reverser la différence demandée, il se voit d’accepter ainsi l’annulation du contrat de vente.
Cependant, le vendeur aura pour obligation de restituer la totalité des sommes versées par l’acquéreur lors de la transaction immobilière, et de régler également les intérêts légaux.
Veuillez trouver ci-dessous un schéma de synthèse :
Est-il possible d’intenter une action en rescision pour lésion quelle que soit la vente ?
Certaines ventes font exception, comme par exemple :
La vente de parts de SCI
La vente en VIAGER
La vente par adjudication ou encore vente aux enchères
Elles ne peuvent pas être invoquées, puisqu’elles sont d’ores et déjà bien encadrées.
Quelque soient les démarches que vous devez entreprendre, pensez toujours à consulter un professionnel de l'immobilier qui saura vous conseiller.
Vous êtes un investisseur, et vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôts
Investir dans le secteur de l’immobilier serait peut être une solution ?
Pourquoi pas dans les DOM- TOM, appelé désormais ”DROM -COM” ?
On entend par les DROM “Départements et Régions d’Outre-mer” : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte
Les COM“Collectivité d’Outre-mer” : Polynésie Française, Saint-Pierre et Miquelon, Saint-Martin et Saint Barthélémy ( Wallis et Futuna reste encore territoire d’Outre-Mer).
Pour quel type de défiscalisation opterez-vous ? Faîtes votre choix :
Dans du neuf : Loi Pinel
Dans de l’ancien: Loi Denormandie
En meublé, avec le statut LMNP “ Loueur Meublé Non Professionnel"
Pour promouvoir les logement sociaux: Girardin Social
LOI PINEL “Investir dans du neuf”
Qu’est-ce que c’est ?
Ce dispositif, appelé “loi Pinel”, portant ainsi le nom de la ministre Sylvia PINEL, est un dispositif, introduit par la loi des finances 2015 . art 5. qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dès lors que le contribuable investi dans du locatif “Logement neuf, nu ou alors en état de futur achèvement, ou encore de réhabilitation“. La loi Pinel vient remplacer la loi Duflot et concerne les investissements réalisés à partir de septembre 2014. Par conséquent tous les baux signés entre 2013 et Août 2014, sont soumis au dispositif de la loi Duflot.
Cette réduction varie de 23% pour les 6 premières années, puis de 29% jusqu’à la 9ième année, et 32% pour les 3 autres années restantes. L’avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée de l’engagement.
Durée du Bail
6 ans
9 ans
12 ans
Taux de réduction d’impôts
23%
29%
32%
Que faut-il respecter ?
L’investisseur devenu bailleur, devra :
☞ Louer son bien à usage d’habitation principale pour une durée minimale de 6 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans, en fonction de la durée de l’engagement du bail.
☞ Signer un bail de location avant les un an de la date d’acquisition où d’achèvement des travaux dans le cadre d’une réhabilitation.
☞ Respecter leplafond de l’investissement au m2 de 5 500€/an et de la limite du coût d’acquisitionplafonné à300 000€/ personne/an. Cela sous entend qu’en fonction de la durée du bail, vous pourrez bénéficier au maximum des réductions d’impôts suivantes:
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :
Départements d'Outre-Mer
Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
10,48 €
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna
12,81€
☞ Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal
Comment déterminer le prix du loyer pour bénéficier pleinement de la réduction d’impôt ?
Rappelez-vous qu’il faut respecter le plafond au m2 selon la zone prédéfinie, mais avant d’appliquer ce barème, il convient de déterminer :
☞La surface utile, c’est à dire la superficie de l’appartement hors dépendances ( balcons, loggia, terrasses, vérandas…Etc.) qui eux sont pris en compte qu’à hauteur de 50% de leur surface dans la limite des 9 m2 .
Formule : Surface Utile = Surface Habitable + ( 0.5 des dépendances)
☞Un coefficient multiplicateur, qui est fixé par le dispositif PINEL
Formule: 0.7 + (19/Surface Utile)
Montant du loyer = Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel
Prenons un exemple: Vous avez acheté un studio de 30 m2 (26 m2+ 4 m2 loggias), dans les DOM, plus précisément en Guadeloupe.
☞La Surface Utile : 26 + (0.5 x 4) = 28 m2
☞ Le coefficient : 0.7 + (19/28) = 1.38 “arrondis au centième près”
Montant du loyer : 28 x 1.38 x 10.48€= 404.95€“arrondis au centième près”
LOI DE NORMANDIE “ Investir dans de l'ancien ”
En quoi consiste cette loi ?
Portant le nom du ministre de la ville et du logement, Julien DENORMANDIE, c’est une loi entrée en vigueur le 1er janvier 2019, pour répondre aux besoins des logements de la population, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre. Le principe, est de permettre aux villes anciennes et dégradées, nécessitant des travaux lourds de rénovations, d’améliorer ainsi l’environnement communal. En effet, c’est possible, grâce à l’investissement des bailleurs dans de l’ancien locatif, afin de bénéficier, ainsi d’une réduction d’impôts. Cette diminution varie de 23% à 32%. Il est possible de bénéficier également de cette réduction dans le cadre d’une transformation d’un local, pour en faire un logement à usage d’habitation.
☞ Il faut avoir acheté entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.
☞ Les travaux doivent représenter 25% du montant total de l’opération (Achat + Travaux), et faire l’objet d’une convention signée avec une entreprise habilitée.
☞ Louer le bien au plus tard 1 an après l’achèvement de son acquisition
Pour ceux qui veulent se lancer dans le meublé, le statut LMNP serait un véritable tremplin pour optimiser votre fiscalité. En effet, vous avez la possibilité de générer d’autres revenus non imposable à hauteur d’un certain plafond. Vous permettant ainsi de bien préparer votre retraite.
Il est vrai que loué un bien meublé est considéré comme une activité commerciale, et les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux “BIC”. Donc, pour être parfaitement éligible, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000€ /an. En plus, vous avez la possibilité de déduire de nombreuses charges ( Intérêt d’emprunt, taxe foncière, travaux de rénovation, frais de gestion…..ect.)Si vous percevez plus, veillez à ce que cette somme ne représente pas plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
Vous avez la possibilité de bénéficier d’un abattement fiscal, en fonction des revenus locatifs perçus et du régime choisi:
☞Déclaration en Micro-Bic : Il est intéressant de passer par ce régime si vos charges sont inférieurs à 50% de vos revenus. Le plafond des revenus en 2020 est limité à:
72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés .
Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire, allant de 50% en habitation meublés, à 70% en location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme.
☞Déclaration au réel : Ce régime est utilisé, dès lors que vos recettes accumulées sur l’année dépassent le plafond cité plus haut.
Contrairement au régime en Micro-Bic, vous avez la possibilité de déduire vos charges en fonction de leurs valeurs réelles. Vous pouvez même amortir de grosse dépenses, comme des travaux de remise en état dans le cadre de la location, mais également de biens mobiliers et immobilier (hors terrain).
Grâce au cumul de votre Statut LMNP avec la loi Censi Bouvard, vous avez également la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 11% du montant du prix hors taxes d’acquisition du bien, étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000€/an, et la TVA est récupérable si le bien n’est pas vendu avant les 20 ans.
Dans ce cadre là, vous pouvez investir dans du neuf ou en VEFA ( Vente en état de futur d’achèvement), mais également dans de l’ancien, dans des résidences de services (étudiant, sénior, EPHAD).
Si vous souhaitez en savoir plus sur la loi Censi Bouvard , n’hésitez pas à consulter le site du gouvernement
Attention!!!! pour que votre logement soit considéré comme meublé, il faut respecter certaines conditions. Alors, est considéré comme meublé : cliquez Ici
Que devez-vous faire, pour être un loueur en meublé non professionnel ?
Il faut être un propriétaire, personne physique
Le bien doit être loué à usage d’habitation
La location du bien ne doit pas constituer la principale activité du propriétaire
Posséder un logement meublé comme décrit plus haut.
Remplir un formulaire de déclaration de début d’activité au moyen de l’imprimé POi “Cerfa 11921*05” 15 jours suivant le début de la location du bien auprès de l’administration fiscale.
GIRARDIN SOCIAL“Contribuer au développement des logements sociaux”
Pour cette année 2020, la loi en matière de défiscalisation qui est mise en avant, est la Girardin G3F.
Qu’est-ce que c’est la loi Girardin ?
Faisons un vite rappel historique :
La loi Girardin publiée au bulletin officiel le 22 juillet 2003, par la ministre de l’Outre-Mer, Brigitte GIRARDIN, vient succéder la loi PAUL. C’est un dispositif de défiscalisation permettant aux investisseurs, résidant en France de bénéficier d’avantages fiscaux, allant de 25% à 40% de réduction d’impôts dans le secteur libre (Le propriétaire fixe lui même le prix de son loyer), et de 40% à 50% dans le secteur intermédiaire ( le loyer est plafonné selon un montant au m2 de surface habitable), pour une durée de 5 ans, mais en ayant justifié d’une occupation des lieux sur 6 ans, et dans la limite 2615€/m2. Pour les baux reconduit, où signé en 2020, il convient de respecter le plafond des revenus et des loyers au m2 fixé par l’administration fiscale.
Zones
Prix au m2/ an,hors charge, hors TVA
DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte
178€
Polynésie Française, Saint-Pierre et Miquelon
218€
Plafond des loyers au m2
Plafond des revenus
Aujourd’hui :
Ce dispositif qui était censé prendre fin en décembre 2017, se voit aujourd’hui prolongé jusqu’en 2025, mais cette fois-ci, y est intégré, les 3 catégories de défiscalisation “G3F”, en respectant ainsi l’article 199 undecies C du code Général des impôts instauré par LODEOM(Loi pour le développement économique de l’Outre-Mer) :
☞ Matériels industriels neuf
☞ Equipement de production d’énergie renouvable
☞ Logement social : Girardin Social
Restons dans le secteur de l’immobilier et intéressons-nous de plus près au Girardin Social.
Qu’est-ce que c’est concrètement “La Girardin Social” ?
C’est une loi qui vise à lutter contre la pénurie importante de logements sociaux, en donnant la possibilité aux contribuables français de participer à la construction où à la rénovation de logements sociaux. En contrepartie de l’apport émis, le contribuable, bénéficiera d’une réduction d’impôts compris entre 10% à 30%, en prenant en compte le plafond de niche fiscale. Ici il est de l’ordre de 18 000€ net de rétrocession locataire ( 30% x 60 000€ = 18 000€).
Comment pouvez-vous y participer ?
En investissant des parts ( en ayant recours où pas à une maison de crédit) dans une société appelée SAS ” Société par Action Simplifiée”, où une SCI ” Société civile Immobilière”, qui est en relation directe avec le (s) promoteur (s). Cette société devra passer obligatoirement par un OLS “Organisme de logement social” qui est habilité à louer ces logements aux locataires personnes physiques, tout en respectant le plafond des revenus, ainsi que le montant des loyers plafonnés et ceci pendant 5 ans “Consultez les tableaux plus haut”. Le logement doit impérativement être loué dans les 6 mois après l’achèvement des travaux.
Que se passe t- il après les 5 ans ?
A l’issue de ces 5 années, la société est liquidée, et le bail est cédé à l’OLS “Organisme de logement social” pour une valeur symbolique.
Avantages :
Ce dispositif sera prolongé jusqu’en 2025 pour les COM “Collectivité d’outre-mer”.
Investissement one Shot : La réduction d’impôt n’a d’effet que sur l’impôt sur le revenu payé l’année suivant l’investissement, ainsi la somme dépensée ne procure ni rendement, ni plus-value potentielle.
Comment effectuer vos déclarations d’impôts ?
Remplissez la 2044 IOM pour vos réductions d’impôts en Outre-Mer, et compléter avec la 2044, pour les revenus locatifs. Pour effectuer vos déclarations d’impôts dans le cadre d’une défiscalisation, vous pourrez vous rendre sur le site des services publics, afin de télécharger la brochure explicative .
En ce qui concerne les investissements dans de l’ancien avec la loi Denormandie, vous devez joindre, en plus de votre déclaration, une note où factures justifiants du montant des travaux réalisés, accompagné du DPE “Diagnostique de performances énergétiques”.
Pour les professionnels , téléchargez le formulaire explicatif 2042 C Pro, sans oublier les annexes, qui vous permettront de déclarer vos revenus non salariés, ainsi que les réductions et crédits d’impôts. Vous devez fournir à l’administration des documents tels que des liasses fiscales, alors n’hésitez pas à faire appel à un expert (comptable, avocat fiscaliste….), afin de vous accompagner dans cette démarche complexe, et éviter ainsi tout redressement.
Attention !!!
Pour l’imposition 2020 de vos revenus de 2019, si vous avez aussi réalisé des investissements en outre-mer, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l’impôt dû, supérieure à 18 000 €, selon le plafonnement des niches fiscales.
Ce type de montage de dossier reste assez complexe, n’hésitez pas à consulter un professionnel, afin de vous accompagner.
