En tant que bailleur, investisseur immobilier, ou même professionnel de l’immobilier vous êtes amené à effectuer une révision de loyer au moins une fois par an pour les baux à usage d’habitation, et tous les 3 ans pour les baux commerciaux ou professionnels, selon qu'il y est une clause d'échelle mobile ou pas, inscrite au bail.

Sauriez-vous identifier l’indice de révision de loyer à utiliser ?

Est-il possible de réévaluer un loyer à la hausse, librement, sans utiliser l’indice de révision ?

Nous verrons dans cet article comment utiliser les indices de révision de loyers pour le bail :

• D’habitation
• Commercial
• Professionnel,

les changements qui ont lieux depuis la loi ALUR ( Bail d’habitation) et la loi PINEL ( baux commerciaux), la réévaluation de loyers que peuvent s’autoriser les bailleurs, et nous verrons dans le dernier volet, les éventuels recours que peuvent envisager le locataire ainsi que le bailleur en cas de litige.

Quels sont les différents indices ?

Avant de lister les différents indices qui sont utilisés dans le cadre d’une révision de loyer, intéressons-nous d’abord à sa définition proprement dite : Il s’agit d’un indice permettant aux bailleurs de revoir le loyer de son locataire au moins une fois l’an à la date convenue entre les 2 parties et dont l’indexation est mentionnée dans les clauses du bail. Sa valeur est actualisée par trimestre (au nombre de 4), et publiée au Journal officiel (JO), dont la mise à jour est faite par l'Institut national de la statistique et des études économiques, l'INSEE, en prenant en compte le dernier indice de référence à celui du dit bail signé.

Il existe 4 indices. Ils sont différents en fonction du type de bail signé. Nous relevons :

• ICC : Indice du coût de la construction
• IRL : Indice des loyers de références
• ILC : Indice des loyers commerciaux
• ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires

En règle générale, cette révision est faite à la demande du bailleur.

Quels sont les spécificités de chaque indice ?

ICC : Indice du coût de la construction

 Crée en 1953, il était utilisé, avant la loi PINEL, pour la révision de tout type de location :

• Bail d’habitation, remplacé par l’IRL en 2006.
• Bail commercial, remplacé par l’ILC
• Bail professionnel, remplacé par l’ILAT

Depuis la loi PINEL, en date du 18 juin 2014, applicable à compter du 1^er septembre 2014, l’ICC est remplacé par ces 2 indices, encadrant les activités commerciales et tertiaires :

• ILC « Indice des loyers commerciaux »
• ILAT « Indice des loyers des activités tertiaires »

IRL : indice de référence des loyers

Si toutefois, le bailleur a oublié de préciser la date de révision, ou même l’indice lors de la signature du bail, il pourra toujours se référer à la date de signature du bail pour utiliser l’indice de départ, et procéder ainsi à la révision en bonne et due forme.

L’ILAT : Indice des Loyers des Activités Tertiaires

Nous citons :

• Les professions libérales (Avocat, Médecin, Notaire, Infirmier, Expert-comptable…)
• La location d’entrepôts logistiques pour toute activité autre que commerciale
• La location de bureaux

Les locataires dans ce cas de figure, signeront un bail professionnel. En effet, depuis la loi PINEL, entrée en vigueur le 18 juin 2014 « 2014-626 », le seul indice retenu pour le bail professionnel est l’ILAT, et non l'ICC « Indice du coût de la construction », qui était l’indice utiliser pour toutes les activités commerciales confondus.

Il faut tout de même préciser que les bailleurs qui ont utilisé un bail commercial pour les activités dites tertiaires, dont la signature est antérieure au 1er septembre 2014, peuvent utiliser aussi bien L’ILAT que L’ICC pour réviser le loyer. Après cette date, la révision se fera uniquement à partir de l’ILAT.

La base de calcul de l’ILAT :
Cet indice est donc constitué de :

• 50% de l’évolution des prix à la consommation
• 25% de l’indice du coût de la construction « ICC »
• 25 % de l’indice du produit intérieur brut en valeur « PIB »

ILC : indice des loyers commerciaux

Nous citons en exemple :

• Les industrielles (fabriques, usines)
• Activité artisanale 
• Les entrepôts comme les plate- formes logistiques

Les locataires commerçants signeront donc un bail commercial, avec la possibilité d’inclure une clause d’indexation, selon les termes prédéfinit entre les parties (Bailleur- Locataire), sur la base de l’ILC.

Il est important de vérifier qu’ils sont bien immatriculés au RCS « Registre du commerce et des sociétés » pour les commerçants et enregistré au registre des métiers pour les artisans (RM).

La base de calcul de l’ILC :

Cet indice est donc constitué de :

• 50% de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
• 25% de l’indice du coût de la construction « ICC »
• 25 % de l’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail

Pour limiter ainsi la hausse des prix de ces loyers, il a été décidé selon le décret n° décret n°2022-357 du 14 mars 2022 , la suppression de la composante « Chiffre d’affaires » au profit de l’indice des prix à la consommation.

Désormais, le calcul sera le suivant :

• 75% de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
• 25% de l’indice du coût de la construction « ICC »

Ce nouveau mode de calcul applicable dès la fin du mois de mars 2022, permettra un retour à l’équilibre des loyers commerciaux estimé vers la fin de l’année 2022, et pour l’année 2023.

A quelle occasion peut-on effectuer une révision de loyers ?

Il y en a qui préfèrent inclure une clause-recette (composé d’une base fixe et l’autre partie sous forme de clause-recette), c’est-à-dire une clause autorisant ainsi le bailleur à faire varier le loyer selon le chiffre d’affaires généré par l’activité commerciale du locataire.

Toutefois, soyez vigilant quant à la rédaction de cette clause, car si elle est mal rédigée, elle peut être considérée comme réputée-non écrite.

N’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels compétents pour vous y aider (avocats, agences immobilières, notaires, professionnels de l’immobilier…).

Que se passe-t-il dans les différents cas de figure présentés ci-dessous ?

En cours de bail/ Renouvellement du bail

Bail d’habitation : Comme précisé plus haut, pour les baux d’habitation, la révision est annuelle selon l’indice de référence indexé au bail « IRL » et l’augmentation du loyer est plafonnée car elle ne peut être, en aucun cas être supérieur à la dernière variation de l’indice.

Lors du renouvellement du bail, le bailleur a la possibilité de réviser le loyer en mettant en pratique l'art.17-2 de la loi du 6 juillet 1989. « Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. »

En effet, si le bailleur estime que le loyer a été sous-évalué lors de mise en location il a la possibilité de réévaluer ainsi le loyer, en respectant les conditions de plafonnement ainsi que les zones concernées.

Bail commercial et professionnel :

Concernant le bail commercial et professionnel, la révision peut être :

• Triennale, c’est-à-dire tout les 3 ans comme précisé plus haut
• Annuelle, selon le choix de départ convenu entre les parties. On parlera de clause d’échelle mobile, selon l’indice de référence indexé (ILAT, ILC, ICC)
• Ajuster à la valeur locative

Si cette valeur locative a fortement augmenté, le loyer ainsi révisé ne pourra en aucun cas être fixé au montant de la valeur locative.

Lorsque l’on parle d’ajuster à la valeur locative, cela sous-entend que la hausse ou la baisse des loyers qui est limité par l’indice de révision « plafonnement des loyers », peut se voir ajuster à la valeur locative :

• Si lors de la révision annuelle ou triennale, le loyer est supérieur à la valeur locative.

Pour l’ajuster, Il convient de respecter les critères d’ajustement figurant dans « l’article L.145-33 du code de commerce », soit :

• Les caractéristiques du local
• La destination des lieux loués
• Obligations respectives des parties, respectant ainsi les engagements de chacun (Bailleur-Locataire)
• Les facteurs de commercialités, comme la mise en place d’une rue piétonne ou encore la création de parking supplémentaires…etc.
• Les prix pratiqués dans le voisinage

• Si lors de la révision annuelle ou triennale, le loyer est inférieur à la valeur locative.

Il convient de l’ajuster par augmentation. Ce type de procédé, appelé déplafonnement, reste possible uniquement dans les situations suivantes :

• Le bail excède 12 ans (renouvelé par tacite reconduction)
• Les facteurs de commercialités ont changé

Exemple : La zone où se trouve le local a bénéficié d’un aménagement permettant le passage d’un tramway

• Valorisation du local

Exemple : des travaux d’aménagements améliorants ainsi le local

• Déspécialisation partielle du bail.

Exemple : Vous avez étendu votre commerce, en proposant des prestations annexes.

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1^er septembre 2014, l’augmentation des loyers sur une année ne doit pas dépasser 10% du loyer acquittée de l’année précédente. On parle alors, de plafonnement de loyer dans le déplafonnement.

Lors d’une révision triennale, Il y a la possibilité de lisser l’augmentation de loyer de 10% chaque année, lorsque l’augmentation représente ¼ du loyer augmenté. Soit 25% d’augmentation.

Exemple : Le loyer révisé étant de 30 000€, et réajusté ( déplafonné) à la valeur locative N, nous obtenons 37 500€, soit une augmentation annuelle de 7 500€, représentant ainsi ¼ du loyer augmenté.

En appliquant les 10%, le lissage se fera donc comme suit :

• N : 30 000€ + 10% = 33 000€
• N+ 1 : 33 000€ + 10 % =36 300€
• N+ 2 : 37 500€ (Ajustement)

Au terme du bail commercial, le locataire bénéficie un droit au renouvellement du bail, et le bailleur à la possibilité, s’il le souhaite de revoir à la hausse le loyer. Pour se faire, il devra, alors respecter certaines conditions :

• Donner congé 6 mois avant le terme du bail, et proposer au locataire le renouvellement avec un nouveau loyer. Il appartiendra donc au locataire, d’accepter ou pas cette proposition.

Lors d’une nouvelle location/ ou à la relocation

Bail d’habitation :

A la relocation, ou lors d’une première location d’un bien, il convient de respecter la loi sur l'encadrement des loyers, en matière de fixation de prix, avant la signature du bail.

A ce sujet, la loi ELAN, a instauré un dispositif sur l'encadrement des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi Alur de 2014.

Il a été mis en place, afin d'empêcher le bailleur d'augmenter le montant du loyer entre 2 locataires. Cet encadrement concerne à la fois les logements vides ou meublés et situés en zone tendue. Le bailleur est obligé de s'y soumettre, sauf s'il a réalisé d'importants travaux dans le logement.

D. n° 2021-852, 29 juin 2021, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

NB :  A la suite de travaux de rénovation au sein du bien loué, le bailleur à la possibilité de revoir le loyer à la hausse, mais uniquement sous certaines conditions.

Pour en savoir plus sur le sujet, nous vous invitons à consulter notre magazine mensuel du mois de mars 2022 "https://cfpformations.com/travaux-augmentation-des-loyers", entièrement gratuit.

Bail commercial/ professionnel :

Le loyer peut être fixé :

• Librement par le bailleur
• Conventionnellement entre le bailleur et le locataire en fonction de chiffre d’affaires prévisionnel, en insérant alors une clause-recette au bail
• En se basant sur la valeur locative du local (voir la loi du 11 décembre 2001 du code de commerce) d’après les critères suivants :
• Les caractéristiques du local
• La destination des lieux loués
• Obligations respectives des parties, respectant ainsi les engagements de chacun (Bailleur-Locataire)
• Les facteurs de commercialités, c’est-à-dire
• Les prix pratiqués dans le voisinage

Peut-on procéder à une rétroactivité en cas de révision de loyer tardive ?

Bail d’habitation :

Si auparavant le bailleur avait la possibilité de réclamer au locataire, sur les 5 dernières années, les impayés issus d’une révision de loyer rétroactive, aujourd’hui depuis la loi ALUR en date du 24 mars 2014, modifiant ainsi l’art17-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 89, la révision de loyer est prescrite 1 an après la date indiquée au bail.

Bail commercial/ professionnel :

• Bail commercial : 

Conformément aux articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, il y a absence de rétroactivité si la demande n’a pas été faite dans les délais légaux :

• Annuellement grâce à la clause d’échelle mobile
• Triennale (bail classique)
• Au terme du bail, lors du renouvellement

Dans certains cas la rétroactivité peut s’appliquer si dès la signature du bail, il est précisé que la révision des loyers soit automatique par le biais d’une clause d’échelle mobile (voir les termes de l’article L. 145-39 du code de commerce).  Par exception, la rétroactivité du loyer d’un bail commercial peut être appliqué.

• Bail professionnel :

Il est important de noter qu’en matière de baux professionnels, les règles du code civil s’appliquent en dehors du domaine du statut d’ordre public.

Si l’on prend en compte l’article 2224 du code civil, il est précisé que :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Par conséquent, le bailleur peut réclamer au titre de droit personnel, une créance.

Comme vous pouvez le constater cela peut conduire à une jurisprudence. Donc, à défaut d’accord entre les parties, c’est le président du tribunal de grande instance qui devra trancher.

Comment aviser le locataire de cette révision de loyer ?

Comment procéder au calcul de la révision de loyer ?

A partir de la dernière publication aux JO (Journal Officiel) sur le site de l’INSEE, des indices suivants :

• IRL "Indice de référence des loyers"
• ICC "Indice du coût de la construction"
• ILAT " Indices des loyers des activités tertiaires" 
• ILC "Indices des loyers commerciaux"

La formule est la suivante :

Loyer révisé = Loyer actuel x (Nouvel indice publié/ Ancien indice, connu lors de la signature du bail)

NB : si lors de la signature du bail, l’indice concerné à cette date, étant le 1^er trimestre de l’année de location, il convient d’utiliser celui du 1^er trimestre de l’année de révision.

Quels sont les recours possibles en cas de désaccord ou d’abus ?

• Pour les révisions du bail commercial et professionnel

En cas de litige, chaque partie (Bailleur – Locataire) pourront toujours faire appel à la maison départementale de conciliation pour parvenir à un accord amiable, ou à défaut d’accord, se rapprocher du tribunal judiciaire.

• Pour les révisions du bail d’habitation

Depuis la loi ALUR, il faut dire qu'il y a très peu de contestation, puisque la révision est prescrite un an après la date inscrite au bail, mais dans le cadre d'un renouvellement de bail, si le bailleur ne respecte pas l'encadrement de loyer pour réévaluer son loyer, le locataire à la possibilité de lui adresser une mise en cause par LRAR (Lettre recommandée avec accusé de réception). 

Si le propriétaire reste camper sur ses positions, le locataire pourra alors saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire.

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Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document écrit sur support papier ou numérique qui décrit l'état du logement.

Il existe deux états des lieux qui sont à rédiger respectivement à la remise et à la restitution des clés.

• Entrée : Réalisé avant la remise des clés au locataire, à son entrée dans les lieux.
• Sortie : Effectué à l’issue d’un préavis de départ, et le logement dois être restitué en l’état.

Que retrouve-t-on sur un document d'état des lieux ?

Depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui est entré en vigueur le 1er juin 2016, les états des lieux doivent comporter les éléments suivants :

• Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
• Sa date d’établissement ;
• L’adresse complète du bien loué ;
• Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
• Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
• Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
• La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

Concernant uniquement les états des lieux de sortie, ils devront contenir impérativement :

Il est précisé que pour être valable, l’état des lieux doit porter sur les seuls meubles et équipements indiqués dans le bail, ni plus ni moins.

Qu'est-ce qui change avec l’arrivée de la loi ALUR pour les états des lieux ?

Le bailleur doit veiller à ce que l’état des lieux d’entrée et de sortie conservent la même présentation. Ils sont remis en main propre ou par voie dématérialisée. Ils peuvent être complétés d’observations ou de réserves et illustrés de photos. Il est possible de faire l’entrée et la sortie sur un même document afin de pouvoir comparer plus facilement. Enfin, les états des lieux doivent être remis à chacune des parties.

Quels sont les supports utilisés pour effectuer l'état des lieux ?

Avec l'arrivée du numérique, l'état des lieux peut également se réaliser sur tablette, avec l'intégration d'une signature électronique. Ce qui permet au bailleur de gagner du temps, puisqu'il peut désormais en un clic l'envoyé au locataire.

Aujourd'hui, il existe un large choix d'applications conformes à la loi ALUR, que, vous bailleur, vous pouvez utiliser.

Ce qui est bien, le locataire à d'ores et déjà une idée des éventuels travaux pouvant être à sa charge. En effet, le comparatif d'état des lieux numérique, est presque instantané dans le cas où l'état des lieux d'entrée est présent dans la base de données.

En ce qui concerne le formulaire d'état des lieux sur support papier, conforme aux normes "loi ALUR" , vous avez la possibilité de le télécharger gratuitement sur plusieurs sites Internet.

Est-ce une obligation d’établir un état des lieux d’entrée ?

Si l'état des lieux n'est pas une obligation pour le propriétaire, c’est un droit pour le locataire. Il peut vous l’exiger. Comme l’état des lieux fait partie des documents à joindre au contrat de bail d’une location meublée ou vide, sa réalisation constitue une obligation légale. Toutefois, aucune loi n’empêche la location d’un bien immobilier sans un état des lieux. L’absence de ce document ne remet en aucun cas la validité du contrat de location.

Dans ce cas, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, jusqu'à preuve du contraire, et il devra le restituer ainsi.

Peut-on modifier l’état des lieux d’entrée ?

A son entrée dans les lieux, le locataire à la possibilité de faire remonter les défauts, sous 10 jours, à compter de la date de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, en informant par lettre recommandée.

Le locataire doit-il être présent lors de l’état des lieux ? 

Peut-on refuser de signer un état des lieux de sortie ?

Si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie, il est important de savoir qu'il est dans son bon droit, mais vous pouvez l'informer des éventuels recours possibles :

L'état des lieux est alors non-contradictoire, et il n'a aucune valeur juridique. Le bailleur devra informer le locataire par écrit que compte tenu de son refus, il est tenu de faire appel à un huissier de justice, et que sa présence demeure tout de même obligatoire.

L’huissier étant impartial, il fera une description détaillée du bien avec des photos à l’appui. Dans ce cas de figure, les frais sont partagés de moitié. Ensuite, un exemplaire est remis au bailleur, et l'autre au locataire.

Si toutefois, le locataire ne vient pas à ce second rendez-vous en présence de l'huissier, nous revenons au point de départ, puisqu'il est toujours non-contradictoire. Le propriétaire devra alors :

• Saisir le juge du Tribunal d’instance
• Démontrer le refus de signature par le locataire
• Missionner un huissier de justice

L'huissier pourra alors, dresser l'état des lieux en l'absence du locataire. A ce moment-là, le locataire n'aura pas d'autres choix que de restituer les clés.

Toutefois, il est préférable de gérer ce litige à l'amiable, car se lancer dans une procédure judiciaire engendre des frais supplémentaires d'une part, et d'autre part, cela génère du stress.

Pour éviter d'en arriver à ce résultat, il est vivement conseillé d'effectuer un pré-état des lieux. En effet le bailleur pourra faire part au locataire des éventuels travaux de remise en état qui resteront à sa charge à l'issue de l'état des lieux de sortie.

N'hésitez pas à consulter notre magazine du mois de février 2022, sur cette thématique, afin d'en savoir plus : https://cfpformations.com/le-pre-etat-des-lieux

Comment procéder au comparatif d'état des lieux ?

Pour éviter tout litige à l'issue de l'état des lieux de sortie, et comme expliqué précédemment, il est vivement recommandé d'utiliser les dernières technologies (Format numérique via la tablette). En effet, cette application, permettra, une fois que toutes les informations recensées, d'éditer un comparatif d'état des lieux, conforme. Par la suite, il est possible d'envoyer par voie dématérialisée une copie de cet état des lieux au locataire, qui la reçoit directement dans sa boîte mail.

De plus, le locataire sera plus confiant, puisqu'il constatera que tout est fait en total transparence.

Informations complémentaires :

Vous avez la possibilité de bénéficier de nos conseils. Ainsi, vous serez capable de réaliser votre état des lieux comme un professionnel de l'immobilier. N'hésitez pas à prendre contact avec nous.

Vous venez de faire l'acquisition d'un bien en VEFA ( Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), et vous souhaitez tout connaître sur la dommages-ouvrage, pour être préparé en cas de sinistres.

Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrages ?

Il est important de savoir que l'assurance Dommages-ouvrage est souscrite par le promoteur, (aussi appelé maître d'ouvrage) mais payée par l'acquéreur, ce qui fait de vous l'assuré. Elle garantit les dommages qui relèvent de la garantie décennale avant que la responsabilité du promoteur ne soit établie.

Toutefois, nous tenons à rappeler que la garantie décennale ne s'applique pas uniquement dans le cadre d'un programme en VEFA, mais il est obligatoire pour tout professionnel impliqué dans la construction de maison individuel ou autre.

A titre d'information, la garantie décennale est une garantie qui intervient en cas de défauts de construction qui ne se voient pas lors de la remise des clés, mais qui apparaissent après. Le promoteur assure les vices cachés pendant 10 ans à compter de la remise des clés, et l'acquéreur peut faire jouer cette garantie en activant l'assurance dommages-ouvrage.

En plus de la garantie décennale, en tant qu'acquéreur, vous bénéficiez de garanties supplémentaires, comme :

- Garantie de bon fonctionnement ou biennale

- Garantie de parfait achèvement 

- Etc.

Pour en savoir plus sur le sujet, nous vous invitons à consulter notre magazine du mois de janvier 2022 : https://cfpformations.com/la-vefa-vente-en-letat-futur-dachevement

Que couvre l'assurance dommages-ouvrage ?

Que doit contenir le courrier de déclaration de sinistre ?

Pour que votre déclaration de sinistre soit pris en charge rapidement, assurez-vous que le courrier contienne les éléments suivants :

Liste des pièces à joindre :

En cas de déclaration de sinistre incomplète, que faut-il faire ?

Quels sont les recours possible en cas de désaccord ?

Comment fonctionne l'indemnisation ?

Comment utiliser l’indemnisation de l'assurance DO ?

Il est strictement interdit d’utilisé l’indemnisation transmis par l’assureur DO pour réaliser autre chose que les réparations des dommages inscrites dans le rapport.

Dans le cas où, l’assureur s’aperçoit avec preuve à l’appui que l’assuré à entrepris des travaux de réparations inférieurs au montant accordé par le maître d’ouvrage, ce dernier, peut alors engager une action pour récupérer l’indu. Il a un délai de 5 ans pour le faire.

NB : Lorsque le sinistre est pris en charge et qu’il n’y a pas eu d’expertise, l’assureur DO ne peut effectuer de recours contre les constructeurs. S’il y a eu indemnisations à la suite d’un rapport d’expertise, l’assureur DO pourra se retourner vers les constructeurs responsables et de leur assurance pour un éventuel recours.

Faut-il obligatoirement attendre le retour du rapport d'expertise pour lancer les réparations ?

Si, dans le même délai, l’assuré n’a pas reçu le rapport préliminaire, il n’est pas tenu par l’estimation chiffrée de l’assureur quant aux mesures conservatoires. Il se justifiera au regard d’un devis d’une entreprise de son choix.

Nous espérons que cet article a su répondre à vos interrogations. Si vous souhaitez recevoir nos prochaines publications, inscrivez-vous à notre newsletter.

L'assistant immobilier, s'occupe de toutes les tâches administratives, mais aussi des activités commerciales et comptables au sein d'une agence privée (agence, syndic immobilière) ou dans un organisme de logement social. Cet emploi est accessible avec un DUT ou BTS du secteur immobilier ou commerce.

Aujourd’hui, il est possible d’accéder à ce métier grâce au titre professionnel d'assistant immobilier, par le biais de la formation professionnelle, à l’issue de laquelle le candidat reçoit un titre professionnel niveau BAC+2, inscrit au RNCP " Répertoire national des certifications professionnelles". 

Rôles et Missions de l'assistant immobilier

Le marché de l'immobilier est structuré en trois grands pôles, qui  sont structurées en 3 CCP « Certificat de Compétences Professionnelles »  :

•  Les transactions de vente ou de location,
•  La gestion locative
• La gestion de copropriété.

L'assistant immobilier aura donc pour mission :

• Assurer les opérations administratives liées aux transactions immobilières de vente ou de location
• Prendre en charge les activités liées à la gestion locative d'un bien immobilier
• Participer aux opérations courantes de gestion d'une copropriété

L'assistant immobilier se charge également de : 

Environnement de travail de l'assistant immobilier

L’assistant Immobilier est amené à se déplacer régulièrement sur site (visites, réunions, expertise ...), et exerce au sein :

• d’offices publics ou semi-publics de logement,
• de cabinets de syndic de copropriété ou d'administration de biens,
• d’agences immobilières, d'entreprises ayant un patrimoine immobilier.

L’assistant Immobilier est en relation avec différents services et intervenants : service juridique, ressources humaines, clients, prestataires, bailleurs, etc.

Salaire de l'assistant immobilier

Évolution de carrière

Avec ce titre professionnel, l’assistant immobilier a la possibilité d’exercer différents métiers, et peut se spécialiser dans l’une des trois branches :

• Commerciale
• Gestion locative
• Syndic de copropriété

Il peut également débuter par la gestion locative où en syndic de copropriété, en tant que gestionnaire junior, et devenir après quelques années, un gestionnaire aguerri et s’occuper d’un portefeuille plus important. 

Après quelques années, il peut s’il le souhaite créer ou racheter une agence de syndic de copropriété et en devenir le directeur. Bien entendu, il devra se munir d’une carte professionnelle.

Il existe 3 cartes professionnelles :

• La carte G : Permet à un agent immobilier de proposer la gestion locative à ses clients.
• La Carte T : Autorise l’agent immobilier à effectuer des transactions commerciales (Vente et location).
• La carte S : Le syndic de copropriété doit impérativement se munir de cette carte pour exercer pleinement dans le milieu. Un mandat de syndic est donc nul sans cette carte professionnelle.

Bailleur Privé / Bailleur Social : La différence

• Bailleur social :

Un bailleur social  est un organisme qui loue un logement social à des ménages contre un loyer modéré, sous condition de ressources.

• Bailleur Privé :

Les bailleurs privés font références aux propriétaires qui louent un logement privé de manière classique. Le régime juridique du bail varie selon que le logement est loué vide ou meublé.

Un bailleur privé peut-il devenir un bailleur Social ?

• En quoi cela consistait-t-il ?

• Comment fonctionne-t-il ?

L'une des caractéristiques du  logement social , c'est qu'un locataire ne peut pas signer directement un bail avec un organisme pour un logement de son choix. Pour obtenir un logement social, il faut d'abord en faire la demande, par exemple auprès d'organisme habilité tel que la SA HLM .

L'objectif est à la fois de proposer des logements à des familles et des personnes aux revenus faibles, et/ou à la situation d'hébergement précaire, mais aussi de réduire les inégalités territoriales et de promouvoir la mixité sociale.

Sous réserve d'un  plafond de ressources maximal de ses futurs occupants, et avec un niveau de loyer encadré, l'État attribué donc des aides pour construire et gérer des logements sociaux.

• Comment faire ?

Un bailleur privé peut devenir aussi un bailleur social  en louant son logement à des personnes à revenus modestes et à des loyers inférieurs à ceux du marché.

On parlera alors de logements locatifs sociaux et malgré les niveaux de loyers en deçà du marché, ce type de location offre de nombreux avantages au propriétaire bailleur (avantages fiscaux, subventions publiques et prêts à taux privilégiés).

Le bailleur privé, s'il loue un logement social, sera alors soumis (sur ce bien) aux mêmes règles que les bailleurs sociaux : application d'un  loyer réglementaire , le locataire est choisi par le biais d'une commission d'attribution, sous condition de ressources, etc.

« Voir Convention signée avec l'Anah ».

Quelques recommandations

c'est-à-dire : Le logement décent  est celui  «  qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes »  pouvant porter  « atteinte à la sécurité physique ou à la santé » .

Les modalités de localisation

Le profil client

Attention !!! Vous ne devez pas louer aux membres de votre foyer fiscal, à vos ascendants ou descendants et vous ne pouvez pas louer non plus, le bien à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.

Est-il intéressant de devenir un bailleur social ?

Les avantages

• Bénéficier de différents types d'aides pour garantir le paiement du loyer
  • APL (Aide personnalisée au logement)
  • ALS (Allocation de logement social)
  • ALF (Allocation de logement familial)
• Bénéficier de subventions pour réaliser des travaux de rénovation ou d'amélioration Les aides financières de l'Anah (L'Agence Nationale de l'Habitat)

Une  prime de 1 000 € peut être versée par l'Anah (jusqu'au 31 décembre 2022) en fonction des régions (Renseignez-vous), après signature d'une convention à loyer social ou très social, et pour une durée d' au moins 3 ans d'intermédiation locative.

• Défiscalisation partielle des revenus locatifs

Fiscalement, cette opération est également avantageuse puisqu'un  abattement fiscal pouvant aller jusqu'à 70% en fonction du type de convention signé avec l'Anah :

• Avec travaux
• Sans travaux